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业委会“难产” 谁为业主权益“保驾护航”?
本站编辑      发表日期:2007-7-6
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     家住红莲南路乐城小区的陈先生前不久打来电话,谈到该小区物业管理公司的一些做法并对其提出质疑,这其中主要包括:使用公共照明电源给小区内公益广告灯箱供电,使用小区水电进行物业洗车等。陈先生认为这些行为都未得到小区业主同意,并且侵害了业主们的共同利益。针对这些情况,记者最近进行了实地走访。

  ●公益广告用电谁买单?

  陈先生在电话中说:“从5月份开始,我们小区各楼一层的电梯厅就相继装上了广告灯箱,但使用的是公共照明系统的电源。我打电话到物业,他们工作人员告诉我那些都是公益广告,是政府让装的,至于电费谁来掏他们也不清楚。我给相关政府机构打电话,值班人员告诉我电费肯定不会让我们出,但具体怎样结算同样没说清。如果大家都说不清,年终结算时这笔糊涂账肯定还是由我们业主买单了呗!”

  在小区里,记者看到了这些广告牌。它们安装于每栋楼一层的电梯旁边,其内容包括“共建和谐社会”、“节约用水”、“迎奥运树新风”等,大部分都为公益广告。而其使用电源,经物业人员确认,的确来自公共照明系统。那么,这部分电费到底由谁来承担呢?果真如陈先生所说将由业主承担吗?

  中房物业公司乐城项目部的朱经理否认了这种说法。他告诉记者:这批公益广告牌是由首都精神文明建设委员会统一安放的,目的在于推动首都精神文明建设的公共宣传。因为属于公益广告,没有收取他们额外的费用。广告牌采用弱电节能发光二极管,每块广告牌每小时耗电4瓦特,其电费全部由精神文明办支付。由于小区楼内电路固定,在安装时只能连接到公共照明电源,这也是一些业主产生疑惑的地方。但实际上这部分电费会在年终结算前扣除,而不会均摊到业主身上。

  北京众天律师事务所的胡灵律师告诉记者:“公益广告的这部分用电肯定不会由小区的业主来承担。而是应该由相关政府部门,即公益广告的委托方来承担这部分费用。”

  在物业公司,记者看到一份关于安装广告牌相关事宜的通知,也对情况进行了详细说明。物业公司表示可能由于张贴通知时一部分业主没有注意,才出现了误会,而且物业公司与业主之间也缺少有效的沟通渠道,这也造成了部分业主对物业公司的不满。

  ●小区洗车收益由谁受益?

  陈先生在电话中提到的另一个问题是关于小区物业洗车。陈先生告诉我们,以前小区没有洗车房时有车的业主都去外面洗车,后来物业公司在小区北门开办了物业洗车,但并未征求业主的意见,由此也带来一些问题:由于洗车房靠近北门,占用了公共道路,影响了小区交通;而物业洗车使用公共资源,如用电用水等,收益却归物业公司,这对业主也是不公平的。

  针对陈先生的问题,物业公司给出了自己的说法。他们认为,由于小区北门并不是出入小区的主要通道,经过这里的人不多,基本不会影响交通,在这里开办物业洗车,是想为业主服务;在价格方面,现在外面洗车普遍为10元/次,而小区内的业主在这里洗车只要6.5元/次,相比是非常实惠的。关于收益他们提到,洗车用水用电是从物业费中开支的,不属于公摊部分,不论盈亏都属于物业公司,而与业主没有关系。

  记者在随后的调查中发现,事实并不是如物业公司所说。在乐城小区物业洗一次车收费为8元,比一般洗车收费低,然而这一价格并非是对业主的优惠,小区外的车辆来洗车同样是这个价格。如果有业主办洗车卡,可以享受6.5元/次的优惠价,而如果外来车辆办洗车卡,也可以享受7元/次的低价。有业主认为,价格之所以低,是因为洗车所用的水是由小区中水处理系统提供的中水。中水系统作为小区的公共资源,业主们支付了维修费,物业公司使用公共资源的经营所得也应该拿出一部分返还业主,而不能全部归为其利润。
 
根据《物业管理条例》第五十五条的规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。由此看来,物业公司的做法的确有待商榷。

  ●业委会“难产”自己权益谁维护?

  记者在采访的过程中了解到,乐城小区于2004年年底入住,至今两年半的时间过去了,却迟迟没有成立业主委员会,这给小区管理和业主权益维护造成了许多困难和不便。总的来说有以下两个方面:

  首先,无法发挥业主委员会的监督作用,致使诸多问题无人过问。有专家曾指出,监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督,督促物业管理公司依法按约履行服务合同,而当业主与物业管理公司的争议无法避免时,就需要业委会履行协调职能。举例来说,小区物业开办洗车,本应经过业委会的同意,在此过程中,业主可以就用水用电等问题向物业公司进行询问,并对不合理的地方提出反对意见,让物业加以改进。然而由于业委会的缺失,使业主监督的权利无法行使。

  其次,不能在业主与物业公司间进行有效协调沟通,使许多小问题被激化。之所以强调业委会的协调职能,是由业主置业的目的决定的。业主购买住宅,是为了安心地生活工作。若业主经常性地陷入与物业管理公司之间的纠纷中,自然会影响其正常的生活与工作,从而违背了置业的初衷。像在楼梯间安装广告箱这件事,物业公司本来可以通过业委会向业主进行解释,这是一件对大家都有利的事情,但由于缺少了业委会这个有效的沟通渠道,反而最终让大家觉得自己利益受损。

  关于业委会,物业公司的朱经理这么告诉记者:“其实我们物业对业委会的成立是持欢迎态度的。我们小区去年物业费的上缴比例不高,部分业主对我们有对立情绪,我们说什么他们都不信,我们非常希望有业委会与我们进行沟通,一起解决问题。”谈到业委会迟迟不能成立的原因,有的业主觉得维权观念淡薄,缺乏积极性是主要因素。曾在居委会工作过多年的张女士在社区论坛发起召开业主大会,但响应者寥寥。“毕竟这是大家的事,大家没有参加的积极性我们也没有办法。”一位业主这样说。

  今年10月1日即将生效的《物权法》中,业主大会和业主委员会的地位进一步得到明确,这对积极发起成立业主大会的业主们来说无疑是一个利好消息。记者在离开乐城小区前得知,部分业主正在积极筹划成立业主大会事宜。
(来源:北京青年报)
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