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物业管理文件、章程、合同
本站编辑      发表日期:2007-8-1
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   业主入住小区后,从开始办入住手续时签物业管理公约、住户手册、装修须知,到小区成立业主大会后的业主公约,再到成立业主委员会的业主委员会章程,以至到后来重新选聘物业管理企业签订的物业管理委托合同。那么。在物业管理中到底会涉及到多少种文件、合同、章程昵?

    主要有以下4种:
    (1)物业管理公约。物业管理公约是房屋产权所有人(业主)或使用人与物业管理企业共同签署并承诺共同遵守的物业管理行为守则。物业管理公约明确规定了业主和物业管理企业的权利义务。物业管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件,它涉及物业管理领域的方方面面,并体现出管理者与被管理者、聘用方与被聘用方之间的法律关糸。物业管理公约一般是在业主尚未办理入住手续之前由物业管理企业起草并制定的,业主基本没有修改的权利,业主在入住前要与物业管理企业在公约上签字。当然,这时的物业管理公约只是临时性的。等业主委员会成立并开始履行职责后,就要对物业管理公约进行重新审核修改。
    物业管理公约一般包括如下主要内容:所管物业、范围;业主名称、物业位置;管理者提供服务的种类;各种收费的标准,缴费的时间;业主应遵守哪些具体规则;公共设施和设备的使用;业主的权利与义务;物业管理企业的权利与义务;违反公约的惩罚条款;法律纠纷的解决方法等。
    (2)业主公约。业主公约也是物业管理中一个极为重要的文件,它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由业主委员会负责制定,由全体业主讨论通过并签字生效。
    业主公约的主要内容:业主大会的召集程序;对业主委员会成员的选举与罢免程序;业主参与物业管理的权利;业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利;业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。
    (3)业主委员会章程。业主委员会负责制定出业主委员会章程。业委会章程主要反映业委会的宗旨。是规范业委会的行为、保障业委会达到其目的的原则性文件。
    业委会章程的主要内容如下:
    业委会的宗旨;业委会的组织机构;业委会成员的选举方式及任期;业委会的主要职责、权利、义务、作用;业委会与业主大会的关系;业委会成员惩罚奖励条款;业委会与物业管理企业的关系;业委会向业主大会报告制度等。
    (4)物业管理委托合同。物业管理委托合同是开发商或业主委员会与物业管理公司签订的合同。是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。物业管理合同对物业管理公司的权利义务有明确的规定。物业管理合同一般先由开发商与物业管理企业签订,待业主委员会成立后,再由业主委员会与物业管理企业续签。如果业主委员会决定选聘新的物业管理公司,就不会与原来的物业管理公司续签合同,即使业主委员会同意与原来的物业管理公司续签合同,也可能会对原合同作出很大的修改。
    物业管理委托合同的主要内容有:委托双方名称、性质、地址、电话;委托的内容、范围、权限;收费的种类、标准;委托双方的权利义务;委托期限;解约的条件;违约责任;奖惩条款;管理费收支;利润及风险等。
    除了上述4个重要的公约、合同、章程外,在物业管理中,还会涉及到一些非常具体的文件和一系列的规章制度,来保证物业管理工作的顺利实施,如车辆管理办法、居民安全守则、公共卫生守则、公用设施及公共部分使用须知、绿化管理与维护办法等。这么多的文件、规定、制度,涉及到小区内各方权利主体的利益,因此,都必须认真对待。
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