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小区物业关于电梯费用存在的问题
本站编辑      发表日期:2007-8-5
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    近年来,随着房地产业的快速发展,国家倡导的节能省地型住宅建设政策广泛落实,高层住宅建设逐渐成为房地产开发和消费的主体。同时也给售后物业管理带来了很多新的问题和困难,其中最突出的是电梯设备的使用、维修、管理成本高和电梯收费困难等问题。

   目前,电梯收费标准遵循的还多是政府指导价,收费的原则大多是住户均摊,这显然存在不公平的因素,更为突显的是对低楼层住户有失公允。因此大部分起始层住户不同意交纳电梯费,主要原因并不是钱的多少,而是要的是个理。继而引起业主和物业管理部门的诸多矛盾,在矛盾升级到无法调解的地步时,物业管理部门就采用关闭电梯的手段来维护自己的权益,到头来不但业主的利益受到损害,还同时造成对物业管理部门的不理解,增加其他工作的难度。结果造成双方都不想面对的两败俱伤的局面。

     政府指导价的合理与否,大家自有理解,不于谈及。下面就本人的一些浮浅看法愿与大家探讨,业主在购买房产以后,电梯作为房屋建筑的一个组成部分同时拥有了电梯的产权和使用权,其中包括起始层业主。起始层业主同时也具有使用和维护的权利和义务,所以应该交纳合理的费用。那么交纳多少算合理呢?这就要了解电梯费用的组成。电梯的费用的组成大体可以分运行维护费(包括人工费)、检测费和运行电费3个部分,至于电梯的更新费用,业主在购买产权的同时已经交纳了维修基金,届时将有业主委员会统一申请维修基金进行解决。业主日常需要承担的就是电梯运行维护费、检测费和运行电费等。 

      就这些费用如何能更加合理的分配呢,本人认为应该分两部分计收,一是每月几元钱的基础使用费(日常维护费+检测费),不管是使用还是不使用,使用多,还是使用少,这些费用都会定额产生,应该按照购房面积均摊。另外,不论业主是起始层还是顶层,购买的房产本身就包括这些基础设施,每位业主都享有使用和承担其维护的权利和义务。

      二是使用耗能费(电费),此费用会随着电梯的运行次数和频率产生不定额费用,多用和少用肯定产生的费用会有较大区别,如果此费用再实行均摊的分配方式就明显的不太公平了。应该实行的是单次收费方式,多用多支付费用、少用少支付费用,不用就只支付基本使用费,但房管部门表示,目前这种做法在实际操作中难度很大。不过具我了解和接触到的,现在市场上有一种公司研发生产的电梯专用ic卡收费管理系统,现在应用非常广泛,此系统可轻松地解决这一难题,物业公司可以根据具体费用和电梯功率情况,,将费用预存入电梯ic卡内,按层设定单次乘梯单价,然后按单次扣除,做到人做到人手一卡,先交费后使用,公平合理。
 

      作为业主能在使用电梯时明明白白的支付费用,作为物业管理部门,只要电梯启动就能相应收取费用,这才不失是一种最有效解决电梯费用争端的好方式。 

     据另外了解生产的电梯ic系统,只需对现有的电梯控制系统进行简单的改造即可实现电梯的收费和管理需求,由于只给有权力乘座电梯的业主发放ic卡和授权,持卡人刷卡后,只能按亮被授权的对应楼层按钮并直接到达该楼层,使电梯近似了直接入户,不但提升了楼盘的整体形象和智能化程度,在限制了所有的闲杂人员使用电梯的同时,物品被盗现象也被有效遏制,充分的改善了居民楼内的整体环境,增加了居民的安全感。并且,具了解该系统在软件中还可以记录何人、何时使用哪部电梯并到达哪个楼层,一但发生治安或刑事案件,可以及时向公安部门提供有利参据,具有很高的安全价值。

     另外,由于该系统在操作中可限制楼层、外来人员,减少电梯误操作,还能够有效的控制小孩子在电梯内嬉戏、玩耍。能够减少近30%的电费支出和维修费用,节能效果也非常显著。还由于运行次数的减少,降低了电梯磨损,使电梯的使用寿命大大延长,直接维护了业主的切身利益,广泛得到了业主的赞同。 

     物业管理通过该系统不但可以解决业主对电梯收费的抵触,更能提高服务水平和管理效率,因此此管理和收费方式具有广泛的社会效益。最后提醒大家,世上没有解决不了的矛盾,只是能否正确面对。

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