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物业官司:业主拖欠费用是主因
     发表日期:2007-10-31
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      近年来,业主因拒付物业管理费被告上法庭,是业主与物业管理公司由此纠纷官司的主要原因。据本市静安法院民一庭姚晓菁介绍,物业公司与业主之间就防盗窗、铁门是否拆除,是否可以封闭阳台,是否应将装修时敲掉的承重墙恢复原状等发生的纠纷,曾一度是物业管理案件的主要类型之一,目前,违章搭建已非物业类诉讼的主要原因。
  据介绍,业主拒付或拖欠物业管理费,一般都是因为,业主认为物业管理公司服务不到位。业主与物业管理公司的纠纷官司,一般都是由于业主拖欠物业管理费长达2年以上,被物管公司起诉要求缴费的。而业主拖欠费用的原因很多,比如业主认为开发商留下的建筑面积分摊不合理、配套设施未兑现、质量维修不及时、产权证难以办出等,一系列由此而来的后遗症引起业主不满,业主因此拒付物业管理费,将矛头指向由开发商设立的物业管理公司,此类原因引发的诉讼占到物业管理类案件的87%。
  姚晓菁法官提醒,业主按时缴纳小区的物业管理费,是小区整个物业正常运行的保障,是业主对整个居住小区应尽的义务。业主在居住时与物业公司发生一些争执时,如果发生了一些损失可以要求责任方赔偿损失,随意地以拒付物业管理费作为解决问题的手段,是不可取的。
  滕先生因车位经常被人占用,拒绝交付物业管理费,被物管公司告上法院,要求其缴纳有关费用,获得法院支持。
  滕先生在同一小区购买了三套房屋、五个车位,因有些车位平时不常停车,经常被他人占用。2003年2月24日晚滕先生的95号车位又被他人占用,一气之下,滕就将自己的车停在该车前面的走道上。次日上午占了滕先生车位的业主因车无法开出,就叫了8个人进入车库设法把车开走。滕先生据此拒付物业管理费,认为小区的物业管理公司未尽物业管理职责,造成自己的车位屡次被占,而且允许占用车位的人带外来人员进入车库,将停放的车子强行拖动,造成自己的车辆损坏。被告上法庭后,滕先生基于合同提出抗辩,提出拒付物业管理费是有原因的。法院观点
  物业公司接受开发商和业委会的委托,实施对小区的物业管理,并根据物价局核准确定物业和车位管理收费标准。滕先生作为业主,接受了物业管理公司所提供的物业管理服务,双方之间形成了服务与被服务的权利义务关系。滕未及时支付物业管理费,物业管理公司要求其支付和承担逾期滞纳金,于法有据,法院依法应予支持。
  虽然物业管理公司在车库管理中,有因管理不严而发生其他业主车辆错停在滕的车位之事,但作为业主,滕应该采取合法合理,不损害其他业主、为他人出行提供方便的方法解决。如车辆有损坏,亦可要求赔偿。滕先生因车位被人错停而拒付车位管理费,理由不足。法院最终判决滕先生向物业管理公司支付欠付的相关物业管理费、车位管理费,并按银行同期贷款利率支付逾期付款滞纳金。
  法官点评:静安法院姚晓菁法官认为,业主按时交纳小区的物业管理费,是对整个居住小区应尽的义务。只有在物业公司完全没有履行物业管理合同约定的义务,业主才可以拒交全部物业管理费,业主不能以物业公司某项工作存在不足而拒交全部物业管理费,即使对服务不足的部分,业主主张拒交也要向法庭提供充分有力的证据,证明自己的主张,否则仍要承担败诉的法律后果。因此业主在居住时与物业公司发生一些争执时,如果发生了一些损失可以要求责任方赔偿损失,不要随意地以拒付物业管理费作为解决问题的手段。
  静安地产分别起诉87位业主拖欠管理费,就是因开发商某公司不规范运作、致使部分业主办不出小产证,部分业主拒交物业管理费。而开发商因经营不善重组改制后,接手的静安地产集中清理以前的欠费,不少业主因此被告上法庭。
  法官点评:虽然现实中许多物业公司是开发商设立的,与开发商有一定的关联性,但从法律上讲,物业公司和开发商是分别独立的法人,各自独立承担民事责任。业主如果以开发商的过失而拒付物业管理费在法律上是得不到支持的。
  两年前,上海某物业公司与某业主之间为高层顶楼是否可以安装巨型浴缸而发生的诉讼,是该类典型案件之一。该业主购买了一只占地面积8.826平方米的浴缸要安装在大楼29楼房的屋顶平台,该浴缸自重326.8千克,可放水4.1605立方米。物业公司以浴缸的安放未经安全测定为由不准许其吊装安放浴缸,并制止了吊装行为,双方产生了诉讼。
  法院审理后认为,该业主作为房屋的所有权人,可以依法行使占有、使用、收益和处分权,同时也有义务和责任在行使其权利时,不损害他人的合法权益和公共利益。评估显示巨型浴缸的安装不仅对于29楼跃层楼盖造成不安全性,还会对整幢大楼的安全和正常使用有较大影响。该业主安装浴缸的行为妨碍了其他业主的正常生活,物业公司作为物业管理者,依法行使职权制止安装的行为是正当、合法的。
  法官点评:根据有关物业管理规定,物业公司发现业主有违反物业管理条例或者业主公约的行为,应立即进行劝阻、制止。
  随着国务院《物业管理条例》和《上海市居住物业管理条例》的实施,物业公司的管理职权较以往弱化,业主大会及其执行机构业主委员会享有更多的自我管理权。业主委员会有权监督业主违反业主公约的行为并责令改正,同时享有提起诉讼的权利。以往许多由物业公司起诉的行为,现均由业主委员会提起诉讼,除非该小区尚未成立业主委员会。对于业主来说,应严格遵守业主公约中约定的事项,不要随意在公共部位搭建、安装铁门,安装防盗窗不要影响到邻居的安全,不要在装修时为个人需要随意敲掉承重墙。
  法官提醒:社区和谐要靠全体业主共同的努力,不要因个人的行为妨碍了其他业主的正常生活和公共安全。
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看来法律是站在物业这边!物业公司蒙骗业主,说是要修房顶,结果从我家进入房顶,但是为了给别人家修房顶,这我该怎么算?屋顶的瓦没了,坚决不给修,这又该怎们算? [痛恨物业]  1-21
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