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高额电梯维护费用应该由谁承担
本站编辑      发表日期:2007-11-10
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     5月15日夜,南京洪武路羊皮巷32层公寓两部电梯“罢工”,100多位居民受困电梯口,直至次日凌晨2点,其中一部电梯才恢复工作;怡景花园有5栋26层的高层住宅,小区电梯已使用了12年,常常停错层,有时干脆不停一直到底;张公桥小区28层高层住宅,电梯创下“1天坏8次”的纪录……

    伴随城市中高层、小高层住宅越建越多,电梯“惊魂”常让不少居民对自身安全产生担忧。人们不禁问——

    电梯为何老“趴窝”

    步入南京羊皮巷高层住宅的电梯,一路上升,感觉摇摇晃晃,是典型的“带病”运行。

    据了解,南京市目前拥有电梯15000部左右,其中民宅电梯数量数千部,“带病”运行的,保守估计有数百部。白下区房管局物管科科长金波认为,电梯“趴窝”,主要还是缺少维修资金引起的。“电梯的使用寿命短的8年、10年,长的15年、20年,维护得好,用30年也可以;缺少资金、养护不好,可能连8年都达不到。”

    “国家目前还没有电梯强制‘退役’的标准。”江苏苏源律师事务所房产律师袁涛称,这是电梯“带病”运行的另一个原因。打开“奥的斯”、“三菱”等知名电梯厂商网站,可见产品分类、规格、使用说明等,唯独没有注明安全使用年限。

    一家电梯公司的工作人员说,一部高层电梯3年须大修一次,每次费用三五十万不等;更换电梯钢丝,至少60万元;更换电梯,仅电梯费用就高达100多万元,还不算配套设施费用。

    如此高额的维修、更换成本,令人咋舌,那么——

    该谁掏钱修

    电梯坏了,业主们的第一反应是:找物业。因为交了物管费,物业公司就应该负责。

    物业却叹“苦经”:“2部电梯,仅仅是电费,1个月就要7000元,但是每个月收取的物业费才5000元,哪里还谈得到对电梯的维护、保养。”羊皮巷高层住宅物业公司经理显露无奈。该住宅是上世纪90年代末的拆迁居民安置房,物价部门当时审批的物管费用仅0.18元/平方米,这几年有所提高,也不过0.25元/平方米。显然,电梯的维护费用没有空间。

    律师则称:“房屋交付给业主后,电梯等共用设施的维修应该是业主共同分担。”可是现实表明,因为费用不菲,自筹电梯维护费,总会招来部分业主的抵制。

    不过采访中,相关部门负责人却告诉记者——

    维修基金杯水车薪

    南京市物业办徐成科长介绍说,电梯坏了,只要涉及该电梯2/3以上住户同意,就可以动用维修基金,由业委会向物业办申请;没有成立业委会的,可由物业公司或房屋管理单位申请。

    然而,动用维修基金也面临瓶颈。因为,维修基金要用于小区所有的共用设施,所以这笔钱仅能使用一部分在电梯上,更别指望用在电梯更换上了。“一幢楼的维修资金,高层的可能达到一两百万,小高层只有一二十万。高层一幢楼一般是3部电梯,如果都坏了,至少要更换2部,这样一来,维修基金一下就没了。小高层的费用还远远不够。” 金波为记者算了这笔账。

    在剖解“电梯之困”时,房产律师认为——

    呼唤物管制度修补

    “对于老小区而言,解决电梯隐患,亟需进行物业管理制度上的修补。”袁涛认为。因为老小区往往既没有物业公司,也没有成立业委会,更没有订立业主公约,如此一来,电梯公用设备的维修连责任主体都找不到。政府应该从小区出新改造层面再深入,在这些小区重建物管制度。

    他分析说:“有的小区产权多元化,物业资费标准较低,即便使用维修基金缺口也相当大。这种情况下,可考虑进行专项补贴,剩下的由所有业主按一定标准分摊,困难的业主可以减免或由街道补贴。对新小区来说,电梯的维护和更换,更多的会引发业主对于物业管理技术层面的反思:业委会怎么了?物业公司怎么了?这方面政府主要是进行引导。”

    参考外地的做法,业内人士还建言——

    可由开发商“埋单”

    据悉,这一办法在上海已实行了10多年,效果不错。张家港也已采用这一办法,即由开发商来缴纳电梯购入费用的80%作为电梯的专项维修基金。如此一来,在使用时就不会存在和其他共用设施“争抢”维修基金的情况。

    南京两年前曾出台过《南京市电梯维修基金管理办法》,其中也规定:开发公司销售时,将电梯专项维修费用交给物业维修基金中心。不过,这个草案最终并未得到执行。

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