房产物业律师网--北京市物业服务合同(征求意见稿)
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北京市物业服务合同(征求意见稿)
本站编辑      发表日期:2007-11-20
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**——[年度]——****      合同编号:**区(县)****号
 
 
                                        
北京市物业服务合同
(征求意见稿)
 
 
 
 
 
 
委托方(甲方):                      
 
 
受委托方(乙方):                    
 
 
 
 
 

监制
北京市建设委员会

北京市工商行政管理局
 
 
 
 
说    明
 
1、本合同文本为示范文本,由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。
2、本合同文本供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。
3、本合同文本中所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务企业,由双方按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
    4、本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方补充约定;双方亦可通过协商另行签订补充协议。补充内容或补充协议的基本原则不得与本合同文本和《管理规约》相抵触。
5、本合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除。
6、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。
7、本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人,受益主体享有本合同明确的各项权利,并依法履行本合同涉及的相关义务。

北京市物业服务合同
 
委托方(甲方):              [业主委员会][业主]
委托方登记号(身份证号):                       
通讯地址:                     联系电话:          
邮政编码:                     
 
物业服务企业(乙方):                          
营业执照注册号:                                  
企业资质证书号:                          
组织机构代码:                                    
法定代表人:                   联系电话:        
委托代理人:                   联系电话:        
通讯地址:                                        
邮政编码:                    
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规的规定,甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上,就         项目(物业名称)(以下简称“本物业”)物业服务有关事宜,协商订立本合同。
 
第一章  物业项目基本情况
 
第一条  物业项目基本情况
名称: [地名核准名称][暂定名]          
类型:[普通住宅][经济适用住房][公寓][别墅][办公][商业]                            
坐落位置:[通讯地址]       区(县)         路(街)                   
建筑面积:[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载面积]          平方米;
区域四至:[区县建委备案][街道办事处备案]                :
东至:                                      
南至:                                       
西至:                                      
北至:                                      
委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准,并作为本合同的附件。(规划平面图见附件一,构成明细见附件二,共用部位明细见附件三,共用设施设备明细见附件四。)
 
第二章  物业服务内容
 
第二条  物业交接
1、甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前,就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点,时点前责任由原物业服务企业承担,时点后责任由新的乙方承担。
2、原物业服务企业应在约定时点将物业区域内的档案资料(见附件六)、物业服务用房及属于本物业区域内的物业公用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域移交给乙方,由乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收,并签字确认。
3、甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的,应在查验记录中载明,并明确解决办法;原物业服务企业拒不撤出的,甲方应通过司法途径解决。
第三条  物业服务事项
1、制订物业服务工作计划并组织实施;管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。
2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括:房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、屋顶、外墙面(包括非承重结构的分户墙外墙面)、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。
3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括:共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线、煤气管线等(由专业机构负责的除外)。
4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场(库)、水系、护栏及围墙等。
5、公共绿地、园林的养护。
6、清洁服务,包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生,垃圾的收集等。
7、协助维护秩序,对车辆(包括自行车)停放进行管理。
8、协助做好安全防范工作。发生安全事故,及时向有关部门报告,采取相应措施,协助做好救助工作。
9、消防服务,包括公共区域消防设施的维护,建立消防管理制度。
10、电梯的运行和日常维护。
11、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示。
12、按照法律、法规、规章或《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。
业主或物业使用人申请装修时,乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项,与其订立书面的装修服务协议,明确双方的权利义务,收取装修押金[零元]      元、装修服务费[零元][1个月物业服务费][2个月物业服务费]      ,除此之外不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等任何与装修有关的费用。
13、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为,应及时告知、建议、劝阻,并向有关部门报告。
14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案,明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
15、设立服务监督电话,并在物业区域内公示。
16、其他:                                  
 
第三章  物业服务标准
 
第四条  物业服务标准
乙方按照附件五[物业服务标准]提供服务,不得低于基本等级规范要求。
 
第四章  合同期限
 
第五条  物业服务期限
物业服务期限为    年,自               日至
              日。
 
第五章  物业服务相关费用
 
第六条  物业服务收费方式
本物业区域物业服务收费方式为:[包干制][酬金制]
第七条  包干制
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:
[多层住宅]:              元/平方米/月;
[高层住宅]:              元/平方米/月;
[别墅]:                  元/平方米/月;
[办公楼]:                元/平方米/月;
[商业物业]:              元/平方米/月;
[会所]:                  元/平方米/月;
          物业:              元/平方米/月;
          物业:              元/平方米/月;
          物业:              元/平方米/月;
          物业:              元/平方米/月。
2、实行包干制的,盈余或者亏损均由乙方享有或者承担;乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
第八条  酬金制
1、物业服务资金由业主按其物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:
[多层住宅]:              元/平方米/月;
[高层住宅]:              元/平方米/月;
[别墅]:                  元/平方米/月;
[办公楼]:                元/平方米/月;
[商业物业]:              元/平方米/月;
             物业:           元/平方米/月。
2、物业服务资金为交纳的甲方业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:
(1)乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用;
(4)物业区域内清洁卫生费用;
(5)物业区域内绿化养护费用;
(6)物业区域内秩序维护费用;
(7)乙方办公费用;
(8)乙方企业固定资产折旧;
(9)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(10)酬金;
(11)其他费用:           
3、乙方采取以下第      种方式提取酬金:
(1)[每季] [每半年] [每年]       ,计          元的标准从预收的物业服务资金中提取;
(2)[每季] [每半年] [每年]       按结算的物业服务资金      %的比例提取。
4、实行酬金制的,乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算,并按[季] [半年]       向全体业主公布物业服务费用的收支情况;同时,双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计,聘请费用由[甲方承担][乙方承担][甲乙共同承担];
5、物业服务支出应全部用于本合同约定的支出,年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用,年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行交纳。
第九条  物业服务费用交纳
业主应在[每次交费的具体时间]             按[季度] [半年]         交纳物业服务费。
物业区域内的已竣工但尚未出售,或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业,开发商应按前款规定交纳物业服务费。
第十条  停车服务费用
停车服务费按露天车位         元/个/月、车库车位
         元/个/月的标准收取。
乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议,明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
十一条  业主自用部位收费
乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的,按双方的约定收取费用,或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。
第十二条  公共服务项目收费
物业区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。
 
第六章  共用部位、共用设施收益及分配
 
第十三条  共用部位和共用设施经营
乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动,在符合国家的法律、法规、规章的前提下,应征得甲方书面同意,并每半年向甲方公布收益情况,接受甲方监督。
第十四条  经营收益分配
乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益按下列第        种方式使用:
1、抵减下一年度物业服务费,分摊到户;
2、用于小区更新改造;
3、业主大会表决。
 
第七章  双方权利与义务
 
第十五条  甲方的权利义务
1、审定乙方制定的物业服务方案,并监督实施。
2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。
3、对乙方有建议、督促的权利。
4、审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。
5、组织物业服务满意度调查。
6、不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。
7、应在乙方办理入住       日前,提供符合办公要求的物业服务用房,由乙方[无偿使用] [有偿使用]      ,[租金标准]        。物业服务用房建筑面积约      平方米,位置为       
8、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题,不因此影响乙方工作。
9、协助乙方做好物业区域内的物业服务工作。
10、按照相关规定交纳、使用和续筹专项维修资金。
11、对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人,应督促其交纳。
12、有关法律、法规、规章或《管理规约》规定的甲方其他权利义务。
第十六条  乙方的权利义务
1、按照合同约定收取物业服务费用。
2、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定,按照物业服务标准和内容提供物业服务,收取[物业服务费用] 、[特约服务费用]。
3、制定物业服务计划,负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划。
4、向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。
5、可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目,但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方;乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准,并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。
6、妥善保管和正确使用本物业的档案资料,及时记载有关变更信息。
7、及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项,接受甲方、业主和物业使用人的监督。
8、对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》的行为,采取告知、劝说和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。
9、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途,不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的,应按规定办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业区域内公示,施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响,并及时恢复原状。
在紧急情况下,乙方为了公共利益可以先行施工,但事后应予以说明。
10、本物业区域内需另行配备相关设施设备的,乙方应与甲方协商解决。
11、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。
12、国家法律、法规、规章或《管理规约》规定的乙方其他权利义务。
第十七条  配合义务
对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务,甲乙双方应当积极配合。
 
第八章  合同终止
 
第十八条  期满终止
本合同期满前,甲方决定不再聘用乙方的,应在期满前3个月书面通知乙方;乙方决定不再续约的,应在期满前3个月书面通知甲方。
第十九条  期满续约
本合同期满前,甲方决定继续聘用乙方的,应在期满前3个月书面通知乙方;乙方自接到续约通知一个月内回复甲方。
双方同意续签,应于合同到期前      日内签署新的物业服务合同。
第二十条  自动续约
本合同期满前三个月,没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方的,乙方视甲方同意此合同自动延续,合同为一个整年度。
第二十一条  接管前处理
本合同终止后,在新的物业服务企业接管本物业项目之前,乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务,一般不超过三个月;双方的权利义务继续按照本合同执行。
第二十二条  不可抗力的终止
因不可抗力致使合同无法继续履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,其他事宜由甲乙双方依法协商处理。
第二十三条  终止后处理
本合同终止后,甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜,包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等;甲方、乙方应相互配合,做好物业服务的交接和善后工作。
 
第九章  违约责任
 
第二十四条  甲方违约责任
甲方违反本合同约定,导致乙方未能完成服务内容的,乙方有权要求甲方限期解决;逾期未解决的,乙方可要求甲方支付违约金          元;造成损失的,乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。
第二十五条  乙方违约责任
乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的,甲方有权要求乙方在合理期限内改进,乙方未能改进的,甲方可要求乙方支付违约金         元;给业主或物业使用人造成损失的,有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。
第二十六条  提前解约责任
除本合同第八章规定的合同终止情形外,甲、乙双方均不得提前解除本合同,否则无过错方可要求其支付      万元的违约金;造成损失的,无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。
第二十七条  突发事件处理
为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,当事人应按有关规定处理。
第二十八条  乙方免责条款
以下情况乙方不承担违约责任:
1、由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同要求的。
2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失,乙方已采取应急措施的。
 
第十章  争议解决
 
第二十九条  争议解决
因合同的解释或履行发生争议的,双方可采取以下方式处理:
1、协商解决;
2、向物业纠纷人民调解委员会申请调解;
3、向有管辖权的人民法院提起诉讼,或申请仲裁。
 
第十一章  附 则
 
第三十条  其他约定
1、本合同未尽事宜,国家有相关规定的,依规定解决;没有规定的,由双方协商解决,并签订书面协议;
2、对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件,与本合同具有同等的法律效力。
3、本合同正本连同附件一式        份,房地产行政主管部门备案一份,甲方、乙方、            各执一份,具有同等法律效力。
4、本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。
 
 
 
甲方:                        乙方:
 
授权代表:                     授权代表:
 
签订日期:   年  月  日            年  月  日
 
 
附件:一、规划平面图
      二、物业构成明细
      三、物业共用部位明细
      四、物业共用设施设备明细
      五、物业服务标准
      六、移交资料清单

附件一:
规划平面图
附件二:
物业构成明细
 
类  型
幢  数
套(单元)数
建筑面积
(平方米)
高层住宅
 
 
 
多层住宅
 
 
 
别  墅
 
 
 
商业用房
 
 
 
工业用房
 
 
 
办公楼
 
 
 
自行车库
 
 
 
机动车车库
 
 
 
会  所
 
 
 
学  校
 
 
 
幼儿园
 
 
 
文化活动场所
 
 
 
用房
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合  计
 
 
 
备  注
 
 
 

附件三:
物业共用部位明细
 
1、房屋承重结构;
2、房屋主体结构;
3、公共门厅;
4、公共走廊;
5、公共楼梯间;
6、内天井;
7、户外墙面;
8、屋面;
9、传达室;
10、          ;
11、          。
附件四:
物业共用设施设备明细
 
1、电梯:
垂直梯;
扶梯;
                        
2、绿化率:     % ;
楼间、集中绿地;
砖石铺装;
                       
3、区域内市政:
市政供暖采暖及生活热水系统              
[道路] [楼间甬路];
[室外上下水管道];
[沟渠];
[蓄水池];
[化粪池];
[污水井];
[雨水井];
变配电系统包括                          
高压双路供电电源                        
公共照明设施[路灯]  个;[草坪灯]  个;[   ]  个;
[物业区域的外围护拦及围墙];
[高压水泵] [高压水箱]   个;
[污水泵];
[中水及设备系统];
[    ]                              
4、[燃气调节站]                      
5、消防设施包括                     
6、监控设施包括                     
7、避雷设施包括                     
8、空调设备:[中央空调系统]使用范围             
9、电视共用天线;
10、电脑网络线;
11、电讯电话;
12、地下机动车库              平方米;
13、地上机动车停车场          平方米;
14、非机动车库                平方米;
15、垃圾中转站;
16、信报箱;
17、共用设施设备用房          平方米;
18、物业服务用房              平方米;
19、                               

附件五:
物业服务标准

附件六:
移交资料清单
 
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料,以及房屋管线布线图;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书] [住宅使用说明书]                          
4、相关专业部门验收资料;
5、房屋及配套设施的产权清单(包括业主名称、建筑面积、联系方式等);
6、供水、供暖的试压报告;
7、实测面积报告;
8、物业服务所需要的其他资料               
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