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津物权法第一案:车库出口被堵 业委会起诉开发商
本站编辑      发表日期:2008-1-18
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     2007年10月1日开始实施的《物权法》在本市并没有立即引发诉讼“热潮”,一向沉稳的天津人,在全国各地纷纷出现“物权第一案”之后,本市和平区法院受理了第一个物权案。

    案件缘起——

    业主委员会诉某房地产开发商一般所有权与所有权相关权利纠纷。

    原告天津市和平区某小区业主委员会起诉:小区1号楼地下车库依法应当由小区业主共有,但被告某房地产开发商无视有关规定,擅自将车库出口堵塞,并私搭了大量违章建筑用于出租,其间,原告为此与被告交涉,要求拆除违章建筑,但至今被告仍未采取措施予以拆除,使得地下车库的上下通道无法正常使用。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益,并给小区造成了严重的火灾隐患。故请求法院判令被告立即将地下车库恢复原状,使原告安全、正常的使用权得以保障;被告承担全部诉讼费用。

    但是被告代理人称,该车库并不计入公摊面积,被告方享有车库的所有权,车库最初设计为两个出口,后变更设计改为一个出口,这一变更有人防部门批准,并非违章建筑,并且,该小区建成时即如此,并不是后来增建的,原设计车库出口处的房屋所有权为被告,对外出租的收益也应归被告。

    专家法官对话——

    案件焦点:业主委员会有无诉讼主体地位;小区车位如何划分归属。

    因为是和平区法院受理的物权法第一案,而且案件又具有普遍意义,这两大问题也正是广大业主想弄明白的问题。因此,和平区法院在受理了这一案件后,专门召开了“《物权法》审判实务论坛”,请南开大学、天津师范大学的专家学者和法官进行“对话”,共同探讨“物权法第一案”。

    业主委员会能否作为原告主张业主共同利益

    和平区法院副院长、高级法官杨建援认为:

    业主大会及业主委员会应当具有诉讼主体地位。因为现实是业主维权本已十分艰难,如果不承认业主大会和业主委员会的地位,不赋予权利,弊端会更加突出。目前,对于业主大会和业主委员会是否具有起诉和应诉的资格,虽然《物权法》和《物业管理条例》均没有做出正面回答,但从《物权法》的字里行间可以看出立法者的倾向。如《物权法》第83条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”这一条款表明业主大会和业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益。另外,第78条规定:“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以

    撤销。”这一条款也承认了业主大会、业主委员会是可以作为被告的。但同时,对于业主大会、业主委员会的诉讼活动应当做出必要的审查和限制,以防止少数人操控、滥用诉权使业主共同利益受损的情形出现。

    南开大学法学院教授、博士生导师陈耀东认为

    业主委员会应定位为“其他组织”。作为“其他组织”,虽然没有完全民事责任能力,但具有民事权利能力、民事行为能力以及民事诉讼能力,具有开放性地位。业主委员会是否合法不应看其有没有在房管部门登记备案,因为其本身就是一个高度自治的区域共同体,关键是要看产生的程序是否合法,只要如选举、公示等程序是合法的,那么业主委员会就应该是合法的。

    南开大学法学院教授、博士何红锋则认为:

    在小区内业主大会和业主委员会两个机构都存在的情况下,诉讼权利应该给业主委员会而不是业主大会。理由一:民诉法中“其他组织”应该是开放性的,但是最高人民法院的司法解释规定了若干种“其他组织”的条件,业主委员会是经过备案的,应该认为是经过了一定的法律程序。理由二:程序法上的权利应当和实体法的权利相一致,物业管理条例明确赋予了业主委员会有签订物业服务合同的权利,如果不给予它通过诉讼解决合同争议的权利,那么它的实体权利根本无从实现。因此诉讼主体权利应该属于业主委员会。为什么不能两个都有呢?因为业主委员会是业主大会的执行机构和代表机构,两个机构应该是统一的。

    天津师范大学法学院教授、硕士生导师贾邦俊认为

    法律只规定了业主的共同利益可由业主委员会代为表达和维护,并没有给业主委员会独立行使诉权的资格,而业主委员会可以作为诉讼代表人参加诉讼。具体到本案,原告应为小区的全体业主,而业主委员会作为诉讼代表人享有原告的诉讼地位。

    车库是否计入公摊决定车位归属问题

    陈耀东教授认为:在行政规划许可范围内车位的“原始取得”应属于开发商,而业主以何种状态获得车位,需要与开发商通过一定方式进行约定。但超出行政规划许可范围,则侵犯了业主的成员权。

    何红锋教授认为:就本案而言,需要解决的一个重要问题,是要确定小区的车库是否已经进入了公摊。如果车库已经进入公摊,那就相当于已经通过出租的方式解决了归属问题,也就应该归业主公共所有。如果没有进入公摊,那还是应该归开发商所有。

    天津师范大学讲师杨会认为:确定车位、车库的归属问题首先要明确几点:一、车位和车库不是一回事。二、车位和车库与小区中的其他如绿地等也不同,车位和车库的使用是排他性使用。三、认定车位和车库的归属不能单从投资的角度来看。地下车库归属要看它是否计入公摊面积,如果计入了公摊面积应属于业主,否则就应属于开发商。地上车库一般不会计入公摊面积,所以应属于开发商。而车位一般都是露天的,几乎不需要成本,对于它的归属要分几种情况:如果是开发商在开发时已经向规划部门申请许可,归开发商更合适;如果是占用道路设置车位,就应该是违法的,从司法解释上说,这样的车位应该属业主共有。

    和平区法院民二庭副庭长杨晓琳认为:开发商一旦修建了地下车库或地上停车位,虽然权属归其所有,但由于车位的功能定位是小区附属设施一个重要组成部分,那么开发商在以后的时间里不得随意更改、占用。

    民二庭法官陈亚洁则认为:案件涉及的小区是1997年建成的,是在《物权法》实施之前,应区别不同情况对待。案件中,是否将地下车库计入公摊,人防工程的规划是否属于开发商专有等问题都将决定地下车库的归属。

    和平区法院院长刘建国认为:专家学者参与“物权法第一案”的探讨,将实际案件涉及的法律问题引向深入,正说明这部法律的重要。《物权法》实施以来,在全国各地都出现了各自的“物权法第一案”,从公用通道被邻居家堆放的杂物阻塞,到邻里共用的阳台被一方占用,人们纷纷拿起《物权法》这一武器来维护自己的合法权益,在很多老百姓看来,物权法是他们财产权益的一个保护神,有了这部法律,在维权的时候就多了一件武器。但是《物权法》作为一部新的法律,在执行过程中,更应注重其他程序法的有关规定,更应注重体现当事人的意思表示和共同取向的需要。随着我国经济、社会发展的进程,《物权法》可能会与其他法律产生矛盾,所以我们在处理实体问题时更应注重体现民法通则的原则——有利于生产,方便生活。《物权法》的意义更在于它给社会带来的物权思想和物权概念。

来源:天津日报
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