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物业服务细节难界定 业主维权路难于上青天
     发表日期:2008-5-15
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     物业和业主好比一对冤家,目前随着二者之间矛盾的不断加深,各种物业纠纷也愈演愈烈,有的甚至大打出手将矛盾升级,使业主维权陷入尴尬境地。透过沈阳等地一些业主的维权经历不难看出,仅靠业主或“业委会”维权显然是不够的,完善相应的法律法规应为当务之急。

     业主维权:难,难,难

     “广阔新世界,精彩新生活”,67岁的王静当年就是冲着香港“新世界”的品牌和“港市花园”这个令人神往的口号从湖南长沙来到了沈阳,享受她晚年“新生活”的。王静说:“可拿到钥匙那天才知道,除了住房什么配套设施都没有,开发商承诺的东西全部化为泡影。”

     新世界花园B区业主高晶2000年底入住后,窗台漏雨,房顶也漏,特别是南屋两面墙壁均出现大的裂缝。记者日前在她家看到,由于夏季屋顶漏水,屋顶四周潮湿发霉,北屋墙壁上长满了霉点。她告诉记者,2002年夏天,由于本楼层的电缆盒露在外面,突然零线脱落,她家所有的电器全都烧了,和物业公司交涉了一个月,最后只给维修不给更换。

     王静说,从她入住新世界花园那天起,就走上了艰难的维权之路。然而,她做梦都没有想到,这条维权之路让她付出沉重的代价。针对存在的一系列问题,王静先是单枪匹马地找物业公司“说理”。如绿化达不到承诺标准;房屋质量差,屋顶、管道等漏水,窗户大都存在严重质量问题;物业收费每平方米1.5元质价不符等。但“说理”均以失败告终。2002年11月,在大家的努力下成立了业主委员会,王静被选为主任,她带领17名业委会成员集体维权,但遭受了百般刁难。物业公司最终给每户一点“窗户问题”的补偿,但其他问题均未解决。去年3月,王静辞去了“业委会”主任的职务。

     “业委会”难成气候  

     据沈阳市人大常委会环资委调查,沈阳市实行物业管理的住宅小区244个,建筑面积2151.9万平方米,仅占全市住宅区总面积的20.6%,这些小区大都成立了“业委会”,但在维权路上步履维艰,有的业委会甚至形同虚设。

     《沈阳市住宅物业管理规定》,业委会由业主代表大会投票产生。经200多户业主投票公选的新世界花园B区业委会主任李永德告诉记者,业委会无固定办公场所,他们在阴暗潮湿的地下室办公至今,复印材料费、电话费等都得自己掏腰包。A区王静当主任时,自己的家成了办公室。而按照现有规定,面积达到5万平方米的住宅小区,物业公司应提供130平方米的办公室。

     李永德说,业委会就“业主要求更换窗户”“是否继续选聘新世界物业提供服务”等问题和新世界物业进行交涉,但问题都未得到很好得解决。业委会成员陈先生说,业委会和物业公司未达成协议,有的业主拒交物业费。这就形成了一个怪圈:开发商所建房屋质量不好,加上物业服务不到位,业主不满拒交或少交物业费;物业公司难以为继,最后不得不擅离小区。去年12月11日,新世界物业公司在没有办理交接手续的情况下,停止所有物业服务并擅离小区,物业服务出现“真空”。后来和平区南湖街道新世界社区代管了小区卫生。就这一事件,也有业主质疑“业委会”不作为,想“炒”掉业主公选的业委会。

     业主维权细节难界定  

     物业公司究竟提供什么样的服务、收多少物业费合理,现有的法规还不能将其细化。

     沈阳市和平区房产局小区办的王书记说,业主交多少钱,物业提供什么样的服务,24小时怎么巡逻,政府没法定。要追究细节也没有法律依据,作为行业部门感到很为难,确实无法干预。

记者了解到,沈阳市对物业公司进入小区有明文规定,《沈阳市住宅物业管理规定》第十五条,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者建筑面积少于五万平方米的,经区、县(市)房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是对物业公司撤出却没有规定。

     沈阳市人大代表于威说,房产部门应该真正从源头上把好监督关,在物业小区施工期内就严格监管建设规划的实施。对开发商侵害业主权益的行为严厉禁止,直至不予验收。同时,也要严格规范物业公司的行为。于威建议,最好对物业公司进行分级。比如一星到五星,物价部门对每一星级物业公司的收费定价不同,许可管理的小区面积也不同。而且,每一星级的服务要有可以遵循的考核标准,比如可以借鉴宾馆管理模式,五星级保安一天巡逻几次、卫生打扫几回,三星级是几次、几回等,要明码实价。(完)

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