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上海物权法第一案终审判决
     发表日期:2009-1-20
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    小区地面汽车停车位、地下自行车库纠纷一直从未中断过。去年l 0月,《物权法》正式实施。在上海一基层法院首次运用此法判决的案件中明确这两者的归属:地面汽车停车位归全体业主共有,地下自行车库归开发商所有。但业主上诉,这一举动让两类车库的归属问题再次悬而未决。

     5月底,曾轰动一时的上海物权法第一案的终审法槌落下,中级法院改判了。上海市一中院“推翻”了一审法院地下自行车库归开发商所有的认定。要求房产商退还龚先生在小区购买的地下自行车库钱款2.3万元及利息损失。上海物权法第一案最终以业主的完胜落幕。

业主起诉:已买断车位物业还收管理费

    龚先生一家共有四口人。2005年2月,龚先生一家花了50余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后,开发商还同时向业主公开出售小区的停车位。“当时觉得有个自己的停车位,以后停车方便,再加上小区内很多业主都买了,我们担心今后会停不了车,也毫不犹豫地掏了钱。”

     2006年初,龚先生一家花了33000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库23000元,地面停车位l万元。那个买下的车位为露天停放,标注编号为20,位于地下的自行车库是从居民楼一侧进入,过道两边为分隔独立的停车空间。

     “ 本以为我们已经买断了这两个停车位,可以随意使用,没想到小区物业入驻后,竟开始向业主收停车费,还美其名日管理费。”2006年5月,开发商交房后,物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。龚先生的女儿质疑:“不知道这钱是进了物业自己的口袋,还是放入了业主的维修基金。如果放入维修基金,那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的说法。”龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫长交涉。希望物业能明示这笔管理费的去处。

    但物业管理费照收不误,却没有一句解释。“停车位是小区的公共配套设施,开发商是没有权利对外出售的。”去年9月龚先生一家向南汇法院起诉,要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的33000元钱,并赔偿相应利息损失。

开发商是否有权出售车库、车位?

   《物权法》从去年l 0月1日起正式实施,在《物权法》实施后第一个工作日,法院开庭审理了龚先生家的这一案件。庭审中,龚先生认为,地下车库和地面停车位是属于全体业主的,根据匕海市物业管理规定开发商无权出售。因此其所取得的款项属于不当得利,应当予以返还,并赔偿相应利息损失。而开发商辩称,?我们认为地下自行车车库不是公用部位,而是专用部位,根据上海市住宅管理相关的若干意见,我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。即便地下车库是公用部位,根据规定也要求予以出租,不得闲置。”在兴吉公司看来,自己不但有权销售地下车库和地面停车位,而且也不存在3.3万元不当得利之说,所以不同意予以返还。

坚持地下停车库也属业主

“我们始终坚持地下自行车停车库属于业主共有的。”虽然取得了沪上《物权法》第一案的胜利,但对于法院的这一判决,龚先生一家表示要上诉。“我们将尽快向市一中院上诉,因为关于地下自行车车库我们还没有得到诉请。”兴吉房产公司办公室主任王渡华也不认同法院的判决,但他表示,该公司还未决定是否上诉。王渡华还强调说,小区地面停车位的买卖在上海已形成普遍的市场交易惯例,法院的一审判决将打破这一“游戏规则”,房产公司就都要“没法子做”了。为此,他们公司不但将上诉,还将向上海市房地局反映这一问题。

案件上诉半年多,5月27日业主龚先生收到市第一中级法院的终审判决书,法院判令房产商于判决生效后十日内退还龚先生在小区购买的地下自行车库钱款2.3万元及利息损失。一审判决被推翻了。

房产商卖地下自行车库:属无效

上海市一中院认为,地下自行车库也属不动产,房产商转让出售时,应遵循相关法律规定,即应在具备有依法登记领取权属证书的条件下,与业主签订书面合同,方为有效。然而在本案中,对于小区地下自行车库,房产商兴吉公司并没有依法登记取得权属证书,与业主也没有订立相应的书面合同。因此,兴吉公司的出售行为属无效行为,兴吉公司应当将收取的款项全部退还。据此,法院作出了上述终审判决。

点评:对于车位产权归属,《物权法》第7 4条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”根据这一规定,停车位属于业主所有的情况必须满足车位占用了业主“共有的道路、共有的场地”这一条件。也就是说,开发商要出售相关车位,必须取得权属证书并在房地产主管机关登记备案,从而证实自己的所有权。

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