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二手房价格的影响因素有哪些
     发表日期:2009-1-20
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     近年来,北京出台了一系列的已购公房上市出售政策,如《北京市已购公有住房上市出售实施办法》、《中央在京单位已购公有住房上市出售实施办法》等。利好政策的出台让广大二手房业主能更加灵活地处理自己的房地产,如出售旧房或办理二手房抵押贷款。但广大业主往往易强调某个或某几个因素对价格的影响,会错误估计自己的房屋价格,使得心理价格与现时的市场价格相差太多。其实二手房的市场价格是多种因素综合作用的结果,那么到底有哪些因素影响着二手房的价格呢?笔者认为主要有以下四大因素:

  一是区域因素。主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。

  地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地,它是影响房屋价格的关键性因素;交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧临主干道等,交通条件是否便利对房屋价格有很大的影响;小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。小区环境的好坏,直接影响着人们的居住品质。目前在北京有许多小区几乎没有绿化,缺乏物业管理,显得较脏、较乱,这样的环境就会降低房屋价值。相反的,有一定的绿化、有停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区,则有助于房屋价格的提升;配套设施是指小区周边的超市、银行、学校、医院、药店、邮局等配备是否齐全,是否方便。完善的生活配套设施,将会提高该区域的房屋价格;未来发展前景主要是指房屋所在的区域是否临近规划中的商圈或交通要道,如北京的CBD商圈、中关村地区、西直门交通枢纽或地(城)铁站等,有良好的未来发展前景将对房屋的增值、保值有重大的影响;环境污染主要是指房屋紧临铁路、工厂及污水河等,由此带来的噪音、灰尘及大气污染,这将在一定程度上降低房屋的价值。

  二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、物业权属、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算,房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%,当然还得结合该房屋的实际维护状况。一般说来,维护好的能延长房屋的使用寿命,从而提高房屋价值。产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说,商品房住宅的价格最高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格最低。楼层对房屋价格有较大的影响,一般来说,多层住宅以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。高层住宅则是楼层越高(顶层除外),价格也越高;朝向对房屋的价格也有较大的影响,特别是在北京,以有朝南向的房屋为好,只朝西向或北向的房屋为差;户型设计主要是指房屋整体布局是否合理,厅、厨房、卫生间的大小及可利用情况。在北京,许多房改房的厅都较小,往往只有6-8平方米,有的甚至只是一个过厅,这样的厅可利用程度就很差;房屋装修对房屋价格有一定的影响,但是由于每个人喜好风格不同,因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说,装修在五年以上的价值基本上降为0,因此那些认为装修花了大钱,理应卖个好价的想法是不合实际的。此外,房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。

  三是市场因素。主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨,如北京的月坛地区、双榆树地区。反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会出现下降。例如随着北京的已购公房自由上市、直管公房使用权的开放及央产房大量上市交易,将会在一定程度上缓和二手房市场供不应求的局面,从而降低房屋价格。当经济状况走好、房地产市场行情看涨时,房屋价格也会上涨。反之,房屋价格则会出现下降。

  四是消费者心理因素。主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势,人们往往不愿去购买二手物品。因此,人们在买二手房时,对二手房的价格认同就有一个不可逾越的心理障碍,这就是为什么北京地段好的商品房价格每平米可以达到一万元以上,而同一区域的房改房就很难超过6000元/平方米。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者他们急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

  通过对影响二手房价格因素的了解,广大业主基本上就能了解自己房屋的优缺点,从而对自己的房屋作出客观的评价,对房屋的价格也就有了较为理智的认识,有利于业主合理地处理自己的房产。

 

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