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幕墙玻璃坠落事件中物业服务公司法律责任分析
作者:林袁袁 刘 雯 来源:《中国物业管理》      发表日期:2009-1-20
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事件回顾:

  2007年9月30日,苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落,造成停靠在该楼西侧停车场上的两辆轿车不同程度的损坏。车主向该办公楼物业服务公司提出赔偿车辆损失的要求,物业服务公司以幕墙玻璃爆裂不是物业服务公司责任为由拒绝赔偿。2008年5月,车主向法院起诉,要求开发商和物业服务公司赔偿各项损失9930元。法院认为,由于开发商已经将办公楼出售,不再是所有者,要求原告撤销对开发商的起诉;物业服务公司和业主委员会在《物业服务合同》里约定物业服务公司负责外墙面的维修、保养和管理,而物业服务公司并没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。最后法院调解由物业服务公司承担6000元车辆损失,其他损失由车主自行承担。

  此次幕墙玻璃坠落事件虽以调解的方式得到解决,但还是留下很多问题值得物业服务公司去深思,如物业服务公司在玻璃幕墙坠落事件中是否需要承担法律责任?物业服务公司应如何规避玻璃幕墙坠落带来的责任风险?

  一、物业服务公司是否为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体

  现代社会,高楼林立,高空坠物已成为社会的一大公害。而玻璃幕墙已在现代建筑上被广泛应用,玻璃幕墙坠落事件又频频发生,幕墙坠落已然成为物业服务公司的一块心病。《民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”这一规定是目前解决高空坠物纠纷的主要法律依据。根据该条规定,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人(业主)或管理人对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物承担管理责任。

  另外,在业主和物业服务公司签订物业服务合同时,业主一般都将小区公共部位(如外墙面)的养护、维修委托给物业服务公司管理,物业服务公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。因此,根据《民法通则》的规定,物业服务公司是整个小区公共部位的管理人,一旦发生玻璃幕墙坠落侵权事件,物业服务公司就必须证明自己在管理上是否存在过错。

  二、哪些理由可以成为物业服务公司的免责事由

  一般的侵权行为在举证责任分配上实行“谁主张,谁举证”。高空坠物属于特殊侵权。特殊侵权行为相对于一般侵权行为而言,是指行为人虽无过错,但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。在举证责任分配上特殊侵权实行过错责任推定,即只要发生高空坠物,就推定所有人或管理人存在管理上的过错,除非他们能证明自己不存在管理上的过错。因此,高空坠物在举证责任分配上要实行举证倒置,所有人或管理人需要证明自己不存在过错。

  由于一旦发生玻璃幕墙坠落,在法律上已经推定所有人或管理人存在过错,通过列举自身管理、养护、维修工作如何尽善尽美都无法推脱自身的责任。在操作上的一般做法是:将责任转移,寻找过错方。从我国现行法律来看,不可抗力、第三人责任、受害人故意可作为所有人或管理人的免责事由。

  不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。《民法通则》第一百零七条规定:“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。”第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。如果物业服务公司能够证明损害是由受害人故意造成的,也不承担民事责任。第三者责任和受害人故意的归责原则是按照民法一般理论,参照《民法通则》第一百二十七条的规定。

  尽管物业服务公司将不可抗力、第三者责任、受害人故意作为自己的免责事由,但是必须提供相应的证据。如果将幕墙玻璃坠落的责任转移给第三方,那么谁应该是玻璃幕墙养护、维修的责任主体?

  三、玻璃幕墙养护、维修的责任主体

  目前各地基本都出台了适应当地具体情况的物业服务合同范本。范本里大都将外墙面的养护和管理纳入物业管理范围,那么,这是否意味着物业服务公司成为玻璃幕墙的养护、维修责任主体?

  与一般的外墙面相比较,玻璃幕墙养护和维修有着更为严格的技术要求。如果根据民法一般理论,由物业服务公司承担维修养护责任,一方面这对于低利润的物业服务公司来说显失公平,另一方面也违反其他相关规定。目前玻璃幕墙的承包、安装都要有相应资质要求,也就是说,玻璃幕墙的施工者必须是有资质的玻璃幕墙施工单位,而物业服务公司一般都不具有玻璃幕墙的养护、维修资质。并且按照《玻璃幕墙工程技术规范》的规定:在幕墙工程竣工验收后一年时,应对幕墙工程进行一次全面的检查,此后每五年应检查一次。由此可见,玻璃幕墙施工单位才是玻璃幕墙养护、维修的责任主体。

  四、物业服务公司在玻璃幕墙的养护、维修上承担怎样的义务

  从《玻璃幕墙工程技术规范》来看,玻璃幕墙的养护、维修的责任主体主要是玻璃幕墙施工单位。物业服务公司基于物业服务合同对玻璃幕墙的管理,应与一般外墙面养护、管理一致。物业服务公司对一般外墙面的管理主要为:肉眼观察外墙面的完好程度,清洁度,联系、组织外墙面的维修等。因此,物业服务公司在对玻璃幕墙的管理义务基本也是肉眼观察外墙面有无明显瑕疵,联系、监督玻璃幕墙施工单位养护、维修等。例如:在幕墙工程竣工验收时,跟幕墙施工单位做好养护、维修的相关约定;在幕墙工程竣工验收后一年时,物业服务公司应通知施工单位对幕墙工程进行一次全面的检查,此后每五年通知幕墙施工单位检查一次。

  五、管理玻璃幕墙建筑物过程中的风险规避

  物业服务公司在与开发商或业主委员会签订有关服务合同时,一般都会承揽外墙面的维修、保养和管理,因此,多数情况下物业服务公司是物业公共部位管理人。一旦发生玻璃幕墙高空坠物,物业服务公司必然会被卷入纠纷,因此,物业服务公司在承接项目和管理过程中需注意规避风险:

  1.从防范的角度来讲,物业服务公司需加强外墙面维护和保养的监督力度。物业服务公司事前加强管理和监督不但能够防范风险,而且可以提高整体服务质量,提高公司信誉度。因此,“防范于未然”与“亡羊补牢”相比,前者的管理理念更为可取。按照《玻璃幕墙工程技术规范》规定,物业服务公司可在幕墙工程竣工验收后一年时,书面通知玻璃幕墙施工单位对幕墙工程进行一次全面的检查,此后每五年要求检查一次,并做好相关记录。

  2.在与开发商或业主委员会签订物业服务合同时,应考虑建筑物的新旧和外墙面的材质。建筑物越旧,其悬挂物或搁置物发生坠落的可能性越大,承接一个项目时,这一风险不得不考虑。目前建筑物的外墙面有多种材质,如金属、石材、玻璃等。对于各种材质的外墙面,其养护和维修的要求也存在差异,这些也都应予考虑。在承接项目时,需详细做好不同材质的养护、维修预算。

  3.承接一个外墙面为玻璃幕墙的项目,物业服务公司还需要了解开发商对玻璃幕墙的养护和维修方面的责任与玻璃幕墙施工单位有何约定。假如开发商在与玻璃幕墙施工单位签订施工合同时,未对玻璃幕墙的养护、维修方面做出具体约定,物业服务公司可与开发商约定相关免责条款,或就玻璃幕墙的养护、维修进行相关约定,避免不必要的纠纷。

  4.在物业交接时,工作人员需认真检查,发现问题及时反馈并与对方检查人员做好记录,以便在因质量问题而发生侵权纠纷时追究第三者责任。避免由于工作人员的粗心大意,导致新接的项目一开始就存在隐患。

  5.根据具体情况,可以考虑购买适当的险种。目前,玻璃幕墙的自爆问题还没有在技术上得到解决。为了减少不必要的纠纷,物业服务公司可以考虑购买适当的险种。例如在停车场靠近幕墙的情况下,在购买物业管理责任险时可考虑购买停车场附加险。根据需要,还可以与开发商或业委会商量,为管理的物业项目购买公共责任险。◇

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