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“专项维修资金”与“专项维修基金”的理解与适用
     发表日期:2009-1-20
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一、“专项维修资金”及"专项维修基金"的规定

(一)专项维修维修资金的规定

  《物业管理条例》(2003年9月1日施行)第54条规定:" 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。"

(二)专项维修基金的规定

  1、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1999年1月1日实行)第4条规定:"凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。

  维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号),专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。"

  2、《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号)第3条规定:"代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

  房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

  共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。"

  3、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》(2004年1月1日起执行)第11条第4款规定:"物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。"

二、“专项维修资金”与"专项维修基金"的比较

  两者的区别

  1、前者是《物业管理条例》规定的概念;后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念。

  2、《物业管理条例》属于行政法规,因此,前者属于行政法规规定的概念;《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章,因此,后者是部门规章规定的概念。

  3、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业;而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业,也适用于非住宅商品房(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第22条)。

  4、前者交纳的主体是业主;后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形,商品住房的交纳主体是购房者(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款);公有住房出售后的交纳主体有二,其一是售房单位,其二是购房者(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项)。

  5、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。

  6、前者属于业主所有;后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形,商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款);公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有,购房者交纳的基金属于全体业主共同共有(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项)。

  7、前者收取、使用、管理的办法,《物业管理条例》授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定,而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法;后者则是由建设部制定的,由具体收取、使用、管理的规定。

  由此可见,两者之间存在着明显的区别,因此,不能得出"专项维修基金"就是"专项维修资金"的结论。

(二)两者的相同之处

  另外,两者之间也有一些相似之处,如适用的范围、交纳的主体、权属等方面。

三、关于两者之间的适用关系
 
  对此有两种截然不同的观点。一种观点认为自2003年9月1日《物业管理条例》施行后只能收取"专项维修资金",不能收取"专项维修基金"。而"专项维修资金"只能按照国家有关规定交纳,而至今没有国家有关规定,因此,业主勿须交纳"专项维修资金"。此其一。其二,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章,在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下,规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定,违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第37条第1款的规定,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行政法规或者其他上位法的规定不一致的,或者与法律、行政法规或者其他上位法相抵触的,应当及时修改或者废止。因此,在《物业管理条例》施行后,应适用《物业管理条例》的规定,而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。

  另一种观点则认为,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先,《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一。其二,前一种观点只适用《规章制定程序条例》第37条第1款的规定,但却忽视了该条第2款的规定,即修改、废止规章的程序,参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下,《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此,适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。

  笔者倾向于第一种意见。但须对第一种意见的理由进行两点补充,其一是"专项维修资金"与"专项维修基金会"存在着重大的区别。其二是在实务中对"专项维修基金"还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制,更不用说"专项维修资金"这种机制了。

四、对当前收取"专项维修资金"的解决办法

  在实务中,有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取"专项维修资金",具体又有不同的方式:

  有些是在商品房买卖合同中作出了约定,由房地产开发经营企业收取,比例一般为商品房出售价格的2-3%。如果业主不交纳,。可以以违约来追究业主的责任;

  有些是合同中没能约定,而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取"专项维修基金",对此我认为不妥,业主可以拒绝交纳。有些是合同中没有约定,而是根据《物业管理条例》来收取"专项维修资金",对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了,有些则没有交纳。对于没有交纳"专项维修资金"的业主,根据现行的规定,房地产开发经营企业没有救济的方式和途径,既不能向人民法院起诉,更不能向民商事仲裁机构申请仲裁。

  对此笔者认为,《物业管理条例》已经将"专项维修资金"的交纳主体规定为业主,且交纳"专项维修资金"是其法定义务,其使用及筹集的决定权在业主大会,且该内容一般会规定有业主公约中有约定,因此,如果发生业主不交纳"专项维修资金"完全可以通过业主委员会(对此主要根据业主委员会是业主大会的执行机构,并且业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同得出)依据合同之诉请求业主交纳来解决。

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