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浅淡小区的安全管理
来源:《中国物业管理》2006年(增刊3) 作者:李海霞      发表日期:2009-1-20
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    摘要:开展创建安全文明小区工作,是物业管理公司的一项重要工作,需要常抓不懈,不断开拓创新,积极创造条件,丰富创建内涵。本文结合具体案例,对小区的安全管理工作做了分析与阐述。

     开展创建安全文明小区工作,是物业管理公司的一项重要工作,需要常抓不懈,不断开拓创新,积极创造条件,丰富创建内涵。
     登录焦点房产与搜房的业主论坛,可知业主对物业服务不满之处大部分集中于小区的安全管理上。所住小区安全管理比之服务更重要,业主们结束一天的紧张工作回到家中,需要的是一个安静、优雅、安全的环境,可以放松身心休息。但是,安装防护栏把自己圈在“笼子”里的小区业主比比皆是,被困的鸟都还知道挣扎着出来享受自由呢,难道我们人类不需要吗?这样做的原因何在?归根结底还是在于对小区的安全不够信任。
     小区安全管理范围可以大致分为三大类:公共财产安全、车辆安全、个人财产安全。那么,住宅物业安全管理在这三个方面出现问题后又应该负有什么样的责任?
安全管理所需要的是人防 + 技防,只有两手两方面来抓,才会提高小区的安全度。
     物业服务标准中把安全这一块定为“公共秩序维护”, 2004 年颁布的 《 普通商品住宅物业管理服务范围中规定:
小区规划红线以内,业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:
( 1 )相对封闭:做到小区主要出入口昼夜有专人值守,危及人身安全处有明显标志和防范措施;
( 2 )维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;
( 3 )看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
( 4 )夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于 2 人,做到有计划、有记录;
( 5 )有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。
      文中多次提到的是公共秩序的维护和公共财产的安全。那么发生业主家中被盗的事件,物业管理公司应该负有什么样的责任?我们不妨看以下的案例:
     案例一:某小区赵先生价值 50 多万元的车在小区内丢失,但日前法院判决物业管理公司赔偿 1 万元。赵先生居住在小区与物业管理公司签订的物业管理服务合同,并按时交缴了服务费,车停在小区内丢失。法院审理认为,物业管理存在车辆进出没有登记的问题,未记录该车什么时间出小区,所以物业管理公司应该进行赔付 1 万元。
      我们来分析这个案例,在服务标准第( 2 )点中详细说明了物业管理公司应该负责的范围,那么这辆车就应该是赵先生的个人财产,个人财产没有与物业管理形成保管关系,物业管理公司为什么要赔付 1 万元?法院的判决不无道理,小区进出车辆登记制度存在问题。
我们不妨做个假设:小区里除了保安员外还有红外监控设备,车辆从小区里开出的时间可以从监控里查到,那么物业管理公司又应该负有什么责任?笔者认为应该是没有责任。
案例二:某小区夜里发生盗窃案件,业主家中被盗,小偷入室盗走笔记本电脑一台、现金三万多元、手机一部、高档 MP3 等财物。小区内未安装监控,小区保安巡逻时未发现盗窃现象。后经治安部门侦查确定小偷是翻墙进入小区作案后逃逸的。小区保安员在巡逻时发现这个可疑人员并与之发生争执,争执时小偷挣脱衣服逃走,但当时保安巡逻员并不知道小偷已经作完案。法院审后判决物业管理公司赔付 1.5 万元,原因是未及时报警。
     我们再分析这个案例,笔者认为:如果保安员没有发现并未与小偷发生冲突,也许物业管理公司并不应该承担什么责任,正因为发现了并且发生了正面的冲突,唯一的缺点是没有及时报警,反而负有部分责任了。他不是“视而不见”,而是试图控制过,他不是未发现,而是发现了。不是公共财产丢失,而是个人财产丢失。当然这之中可能还有一些案件的细节,不得而知。
     不妨再做一个假设:如果服务标准中,或者某个物业管理法规中对这些细节进一步规范,那么发生这些类似的事件之后按照标准进行处罚,这样就比较透明和公开化。物业管理安全管理方面目前还没有出台任何法律法规,在审理这些案件时也是套用其他的法律条文然后做出判断。这样导致的结果是,这个行业不受到保护,业主的利益也不受到保护。
     找准公共财产、个人财产、车辆安全三个方面存在的问题,并逐一进行分析,然后出台相应的法律、法规。这三者之间的一个明确的界定范围,那么,物业管理行业的管理与业主的矛盾必将大大减少。物业服务行业中保安行业存在这些问题,主要还是由于保安服务行业中不够规范,保安的来源、培训、管理制度都有待加强。其根本原因还是因为:保安员工资低,人工工资一直不断在上升的阶段,而物业费迟迟上涨不了,即使政府出台新的收费标准上调服务费,但是实施起来是非常难,业主们不认可。物业低收费,支出又多是人工费,那么就只有降低人员工资,低薪招募保安服务,后果也只有一个,保安素质低、工作容易出错、流动性大、不好管理。那么这个问题怪圈就这样形成,最后造成一个恶性循环。
      据悉,目前主管部门已经在考虑物业分级制度,以营造良性的市场竞争秩序,但愿新制度早日出台。
为了加强社会主义精神文明建设,促进精神文明和物质文明协调发展,物业管理企业应以提高小区内人民生活质量为目标,在开展美化环境、与居委会和业委会配合丰富群众文体生活、普及科学知识等工作的同时,维护好小区的治安秩序。
参考文献:
1. 刘长森, 《 物业管理纠纷案例精选评析 》 ,广东闻天律师事务所, 2004.12
2. 张东宁, 《 物业管理完全手册 》 ,安徽人民出版社, 2004.12
3. 《 房地产纠纷防范与处理全书 》 ,中国物价出版社
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