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培训二十六:房屋买卖流程
     发表日期:2009-1-23
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  第一步,买房前准备

  买房是大事,必须慎之又慎,因此买房前做好资金和心理上的准备是十分重要的.准备工作一般包括几个方面:买房目的,买房预算,买房时机,房地产知识.

  一、思量买房目的

  通常买房有两个目的:自住或投资。如果是买房自住的话,您要考虑的是地段、环境、交通、价格、房型面积、配套设施等多种因素;如果买房单单是为了投资,则除了以上这些因素之外,还要考虑房产能否升值以及投资回报的问题。

  二、估算您的买房能力

  您在买房之前,需要制订一个详细购房预算,根据自己的住房需求、资金实力以及市场行情等因素,估算自己的实际购买能力,最终确定所要购买房屋的价位。

  1、估算家庭净资产:等于家庭总资产(包括各种有价证券、动产和不动产)减去家庭总负债。家庭总资产的多寡直接关系到您到底能承担购买什么档次的房子。

  2、估算月还款能力:计算一下家庭的平均收入、家庭的日常开支以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金,得到家庭每月可以灵活运用的资金,由此可估算出月还款能力。

  3、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的最大额度。

  4、除了要付清房款以外,您还要把其他一些费用考虑在内,比如按揭、公证、保险的费用,买房要交的税费,入住后的物业管理费用等等。

  三、选择买房的时机

  选择购房时机可参照“五率”指标,即经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置率。从宏观角度来看,当经济增长率保持在较高的水平,而银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候,应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策之初往往也是购房的黄金时机。从微观角度来看,当房屋的空置率处于高位,说明房屋的供给量增加较快,房价在一段时间内将处于调整或下跌状态,这时候购房就应该特别谨慎,最好等房价调整趋于稳定之后再买房不迟。此外,就楼盘个案而言,一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。

  四、了解一些房地产知识

  买房之前您还应该多少了解一些有关房地产方面的基本知识。这些知识并不复杂,但对您买房会有很大的帮助。

  第二步:实地考察

  这一步的工作可以看作是您签约前的序曲,因此特别重要。实地考察包括:买房目标、资料收集、实地看房三个过程。

一、  您心中的房子是什么样的?

有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓,一个是地段,一个是前面所说的买房能力,由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域,因此您在买房时更愿意选择距离自己或家人工作、学习、单位较近的地方买房,或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算,您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识,这非常重要,因为有了轮廓,您就可以有的放矢地寻找房源了。

二、  怎样收集房源资料?

心中有了房子的大致轮廓,就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站,报纸媒体,电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。

三、  到现场去看看房子

1、  首先要考察开发商销售的项目是否五证具全,只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房,还要向开发商索取两书。

2、  考察项目的周遍大环境,包括人文环境如何:生活、商业配套设施是否齐全:交通状况如何:有没有娱乐、体育休闲场所:有没有医院、学校、幼儿园等公共设施:附近有无工厂等。

3、  如果是期房,您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目,项目开发的结果如何:看看工地的场容场貌,现场施工管理是否井然有序,结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房,则应对代理的实力情况进行了解)。 
4、  如果是现房,您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。

第三步:谈判签约

您在选定了购房目标后,就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程:谈判内容、浅认购书、签订合同。

一、  谈判谈什么?

谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要,您应该争取到最大限度的优惠价格,保护自己的利益。

二、  签订《房屋认购书》

买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法,但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提,因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前,必须签订《认购书》。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同,否则视为购房者违约,定金将被扣除。因此签订认购书对于您来说是有一定风险的,必须全面考虑清楚后才能签。

三、  签订正式购房合同

1、  首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节,您的权利和义务尽在其中,一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前,请再三斟酌合同条款,熟知签订购房合同应注意的问题,并确信您已经清楚了合同各条款的含义。

2、  合同备案。一般地说,双方自签订合同之日起30日内,开发商会持商品房销售许可证、合同,到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的,合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。

第四步:付款及贷款

您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金宽裕,不妨选择一次性付宽,在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适,通常能享受开发商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款,但却有一定的支付潜力,可选择分期付款,在期房阶段选择这种方式最好不过了:如果上述两种方式都不适合您,您就只能选择银行贷款了,条件是必须具有稳定的收入并能按时还款。

第五步:新房入住

新购房屋入住程序大体可分为:入住条件、房屋验收、办理物业管理手续。

一、  入住条件

新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑:

1、  新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格:水电等基本设施齐备:物业管理单位已到位。

2、  购房者已付清全部款项,或已按合同规定支付了相应比例的款项。

二、  房屋验收

房屋验收包括的内容有:

1、  入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分,如与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映、核对。

2、  房屋质量检查,看房屋质量是否有问题,发现问题要及时反映,维修以后方能入住。

3、  按购房合同及有关协议的约定,查看装修、清点设备,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者按清单内容进行清点,检查其设备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,需要求尽快维修、配齐。

4、  您在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后,就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项,应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题,应如实记录下来,并要求开发商在一定的期限内处理等,最后由双方签字、盖章。

三、  办理物业管理手续

四、  您在签定了检验单后,对房屋的修复结果或现状无异议,就可接收钥匙,同时签订有关协议。接受钥匙后,物业交付就完成了,该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修,开发商不承担任何违约责任。因此,您接收物业时,一定要谨慎,以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中,无法充分争取自己应得的权益。一般在接受钥匙时,或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项: 

1、  签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定,并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平,可以保留意见。因为该公约属临时性质,在以后的业主大会可以进行修改。

2、  交付物业管理费用。

3、  签署小区各项管理守则,如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。

第六步:办理产权证

在您办完上述的几种手续后,要敦促开发商尽快办理产权过户手续,使您获得合法的产权证,这个过程可能要等待相当长的一段时间,原因之一就是开发商在新房刚竣工之后,不可能马上获得房产证,他们也需到相关部门办理房屋初始登记后,购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续,申领《房屋所有权证》办完房产证后,商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高,但惟有按这样按部就班,才能保证这一特殊的商品在发生问题时,让您有备无患,从而避免不必要的经济损失。

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