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北京市城镇房屋修缮范围和标准
     发表日期:2009-2-1
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京房修字[1994]第521号

  十八个区县房地局、各房屋经营管理公司、各自管房单位:

  现将《北京市城镇房屋修缮范围和标准》印发给你们,请遵照执行。执行中的问题请及时报告北京市房地产管理局房屋修缮管理处。

  特此通知

  一九九四年十月十日

  北京市城镇房屋修缮范围和标准

  第一章总则

  第一条为统一房屋及其构、部件的应修范围和修缮标准,保持和提高房屋的完好程度和使用功能,根据建设部《房屋修缮范围和标准》,结合本市房屋状况,特制定《北京市城镇房屋修缮范围和标准》(以下简称“标准”)。

  第二条本标准适用于本市城镇一般民用房屋的修缮。房屋的所有人、产权人、经营管理单位和自管房单位均应执行本标准。

  第三条市、区(县)房地产管理局是本市城镇房屋修缮的管理机关,负责对本标准的实施进行监督管理。

  第四条房屋的所有人或产权人、使用人、经营管理单位及供电、供水、供暖等专业管理单位之间对房屋修缮责任的划分,按《北京市城镇房屋修缮管理规定》执行。

  第五条城镇房屋修缮应符合本市“城市总体规划”的要求,遵循经济合理,安全实用,维护房屋不受损坏和为用户服务的原则。

  第六条由于本市房屋的建筑等级、新旧程度、使用要求均有较大差别,执行本标准时,对近十年新建的或有特殊使用要求的房屋修缮,可适当提高修缮标准,对已划定危旧房改造范围内的房屋修缮,可适当降低修缮标准,但必须保障房屋安全和基本使用功能。

  第二章修缮工程分类

  第八条按照房屋完损状况,修缮工程量大小,房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。

  翻修工程:需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大改造的工程。

  大修工程:需牵动或拆换部分主体构件或设备,但不需全部拆除的工程。

  中修工程:需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的结构和规模的工程。

  小修工程:及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏,以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。

  综合维修工程:平房以院落为单位,楼房以幢为单位,对其大、中、小修一次性应修尽修的工程。

  第三章房屋修缮范围

  第九条翻修工程适用范围:

  1.主体结构全部或大部严重损坏,丧失承载能力,有倒塌危险的房屋;

  2.破损严重,局部修缮不能保障安全使用的房屋;

  3.简易房屋并已损坏,无修缮价值的房屋;

  4.处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。

  第十条大修工程适用范围:

  1.主体结构损坏严重,有局部危险的房屋;

  2.屋面严重漏雨需铲除重做的房屋;

  3.需挑顶修缮的房屋;

  4.整栋房屋需要进行设备(包括上水、下水、通风、采暖等)及管线拆换、改装的房屋;

  5.需抗震加固的房屋。

  第十一条中修工程适用范围:

  1.需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋;

  2.需局部更换瓦屋面,修补平屋顶面层或外墙板缝局部漏雨的房屋;

  3.需整栋房屋进行门窗整修,地面维修,粉刷、油漆、设备管线维修和更换配件的房屋;

  4.因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便需改善条件的房屋。

  第十二条小修工程适用范围:

  1.修补屋面、地面、顶棚,室内外抹灰;

  2.修理门窗、换纱、换玻璃;

  3.水、暖、卫、电设备的日常养护;

  4.疏通下水、烟囱、垃圾道,清扫屋面、雨水口。

  第十三条综合维修工程适用范围:

  1.一个院落(楼房为幢)需要计划维修、轮修的房屋;

  2.需改变院落(栋)房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。

  第十四条翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求;在修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。

  第四章房屋修缮标准

  第十五条主体工程

  1.主体工程主要是指对基础、墙体、柱、梁、楼、屋面板、屋架、中式木构架等承重结构构件进行修缮的工程。

  2.基础不均匀沉降已影响上部结构,使墙体倾斜、开裂、变形的,应查清原因有针对性的予以加固、补强或拆砌。

  3.柱、梁、板、屋架、中式木构架在修缮时应消除隐患,损坏变形严重的,应加固补强或更换;结构、节点不合理的,应改做;钢筋混凝土构件轻微剥落、破坏的应及时修补;混凝土碳化、裂缝、钢筋锈蚀严重的应采取加固或替代措施;木构件在修缮时应尽可能用砖石砌体和钢筋混凝土构件替代。

  4.主体工程修缮后应结构合理,构件应满足强度、刚度和稳定性的要求。

  第十六条木门窗、钢门窗及木装修工程

  1.木门窗开关不灵活、松动、脱榫、槽朽,钢门窗开关不灵、开焊、严重锈蚀的应修理更换。

  2.修缮后的钢、木门窗应开关录活,接缝严实,不松动,框与墙体结合牢固,楼房单元门、楼梯间通道部位的门窗应齐全完整,每年秋季应对门窗检修一次。

  3.纱门窗、百叶门窗、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、木踢脚板、壁橱吊柜一般损坏的应修复,严重损坏的可更换,原没有的不新装。

  4.木楼梯、外走廓的柱根、柁头、接榫部位槽朽的应予以加固;楼梯基础、扶手、平台栏杆应保证牢固安全;木楼梯损坏严重的,可改做钢筋混凝土或铁制楼梯。木阳台、木晒台损坏严重的可拆除。

  5.顶棚吊挂过稀、钉子过小、钉合处劈裂、有明显下垂的应予以加固。

  6.板条墙、苇箔墙及其它轻质隔墙一般损坏的应修复,严重损坏的,可改砌砖墙。

  第十七条楼、地面工程

  1.木楼板损坏、松动、残缺的应修复,木楼楞糟朽、变形严重的应加固或抽换。

  2.普通木地板的损坏面积占自然间地面面积25%以下时可修复,超过25%或缺乏木材时可改做水泥地面或块料地面。

  特殊用房的木楼板、木地板应修复。

  3.普通水泥楼、地面起砂、空鼓、开裂严重的应修补或重做;水磨石或块料楼、地面损坏时,应修复,无法修复的可改做相应标准的楼、地面。

  4.层间厨房、卫生间地面漏水的应修缮或重做防水层。

  5.砖地面损坏、破碎的应改做水泥地面。

  6.木质楼地面维修后牢固、平整,拼缝严密;水泥楼地面应平整、不起砂、不开裂。

  第十八条屋面工程

  1.屋面一般漏雨应及时修复;严重漏雨采取修补办法不能解决的可挑修屋面。

  2.屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟
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