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业主自行封闭阳台,物业公司能否作为原告起诉?
     发表日期:2009-2-20
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[案例]

  2004年2月,张先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定:开发商于2005年1月前交付房屋(用途为住宅),该商品房阳台为封闭式。然而,张先生于2005年1月与开发商办理交房手续时发现:开发商所交付的房屋前后阳台并未封闭,只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。此后,张先生多次就阳台问题与开发商及开发商委托的前期物业管理公司进行交涉,在交涉无果的情况下,张先生便自行将阳台封闭。该物业管理公司向律师咨询:能否以张先生的行为违反相关物业管理协议,擅自装修,严重影响小区整体外立面的统一与观瞻,妨碍正常物业管理为由将其起诉至法院? 

    [律师说法]

  我们知道,业主在购买房屋后,对自己所购的房屋就享有一种不动产物权,即建筑物区分所有权,也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由于所有权是一种支配权、绝对权和对世权,因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时,只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益,就可以自由行使之。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果:1、改变原房屋结构,影响整个建筑原设计或施工计划;2、危及建筑物的安全,损害区分建筑物所有权共有业主的权益;3、影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益;4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果,权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。

  那么,具体到本案,物业管理公司是否属于相关利害关系人,张先生的行为又是否损害了物业管理公司的合法权益呢?按目前通行的说法,个别业主自行封闭阳台的行为并没有损害物业管理公司的合法权益。

  在面对业主乱搭乱建严重影响正常的物业管理时,物业公司可以根据《物业管理条例》等相关规定,及时出面进行通告制止,在制止无效时,应立即通知相关政府部门出面解决或请求权益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。而为了防止个别业主在进行装修时不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益,物业管理公司可以建议全体业主通过制定业主公约来加以约束,若个别业主违反业主公约的规定,其他业主就可以向人民法院提起诉讼。

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