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物业管理中的法律关系
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-3
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发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷,给物业管理工作带来了很大的麻烦,究其原因,大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚,许多业主不明确自己拥有的权力,应承担的责任。
物业管理中有着哪些法律关系
要想把物业管理工作搞好,首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系,才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有:房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。
1、发展商早期在物业管理中的作用
发展商将物业建成,并经政府有关部门综合验收合格后,经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区,包括公寓或别墅,发展商在竣工前,一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业,都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说,由于发生了产权交易行为,发展商的角色变了,位置也变了。发展商由原先对物业的拥有,变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排,因为在新建物业初期,广大新的产权所有人或是没有到位,或是即使到位,由于各种各样的原因,尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付,因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入,发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司,发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同,合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后,有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人(业主)
由于购买了物业,购房人成了新建物业的产权所有人,合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前,已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理,购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利,认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时,发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。
3、房屋产权所有人大会(业主大会)
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议,由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方,互不相识,不可能有效地组织起来召开此大会,所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定,当入住率达到50%时,物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时,每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表,由他们代表自己去行使权利,维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权:
(一)选举、罢免物业管理委员会的组成人员;
(二)监督管委会的日常工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)对住宅区或物业(写字楼、商厦)内有关业主重大利益的事项做出决策;
(五)修改业主公约;
(六)改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
(七)批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构,管理委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居,代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是帅业主大会选举出的代表组成,代表广大业主的权益,是物业管理中常设的最高权力机构,那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织,一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案,并到民政部门社团法人机构办理登记,以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下:
(一)管理委员会负责制定管委会章程;
(二)负责今后召集并主持业主大会;
(三)负责考察、选择、招聘物业管理公司;
(四)与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同;
(五)管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
(六)保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金(启动基金)的使用;
(七)审议管理公司上年的财务收支善和来年的财务预算;
(八)审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等);
(九)监督物业管理公司的管理工作;
(十)审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人,物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名,费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托代理机构,属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作,几个月或几年就可以完成,而物业管理却是延续性的,可延续几十年。搞物业管理应眼光放远,急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下,委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会,业主物业管理委员会成立后,再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下,发展商并没有选聘物业管理公司,而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话,也要经过房地局的批准,并禽《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者,当管理委员会成立后,也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人(房屋租用人)
承租人有的是与业主直接联系,并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分,有的情况是显主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约,接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同,而且也要与物业管理公司签订管理公约。
7、其他相关机构
管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作,需要和其他管理工作有关的公司发生联系,如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构,建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同,由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约,但其结果却直接影响业主,所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
 
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