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高层综合楼的物业管理
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-3
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高层楼宇的出现,是人类有效利用土地资源的结果。近年来,各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起,与此同时,高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合,具有多种功能的综合楼,以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来谈一谈。

 

一、高层综合楼的物业管理特点

    1
、高层综合高度大、层数多,功能复杂,人口稠密,物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼,确保大楼各部分正常运作,确保物业和楼内居民的生命财产安全,任务十分艰巨。
    2
、高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高,对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统,煤气供应系统、电梯系统,有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统,通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍,运用先进的管理手段、方法,对大楼各系统进行维护、保养和管理,保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大,管理服务人员多,管理成本高,收取的物业管理费也高。


二、高层综合楼物业管理的原则
    1、早期介入原则
    早期介入的作用有三:一是熟悉物业情况;二是参于大楼的工程管理;三是可提出整改意见。
    2
、统一管理原则
首先,大楼是一个整体,各系统都是为整个大楼服务的,多头管理势必影响大楼整体的正常运行;其次,多头管理易造成职责不清,使出现的问题和故障无法及时解决;第三,多头管理会造成管理死角。因此,高层综合楼应坚持统一管理。
    3
、收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何,物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。
    4
、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。
    5
、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费,树立自身的良好形象,增强知名度,赢得用户和住户的信任。
    6
、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户,各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务,为用户、住户提供最大的方便。


三、高层综合楼物业管理的内容
    1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况,对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理,使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理,使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值,创造增值潜力。
    2
、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查,发现问题,及时处理,保证设备完好的运行状态。
    3
、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位不被占用,垃圾日产日清。
    4
、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理,为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。
    5
、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理,保证停车场的车辆停放整齐、管理有序,保证车辆安全。
    6
、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护,对违法违纪行为要及时处理。
    7
、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准,及时、定期收取租金及管理费用,并接受用户、住户监督。
    8
、全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务,使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务,如:机车船票代办、办设储蓄所等;委托性服务,如:代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等;经营性服务,如:开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要,提供特约服务。


四、当前高层综合楼物业管理需要注意的问题
    1、产权问题
建成的楼房分层、分套或分间出售后,就把整个大楼划分为大小不同的多个产权,从而出现了以下的特征:一是产权有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书,能真正体现私有份额的主要是建筑平方米,而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板,一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系,并完善该类法规。
    2
、消防问题
高层综合楼的消防问题较为严重,因为,一是通道单一,易被堵塞。特别是消防通道,一般只有集中的几个,有被占用或被擅自增设铁栅门,增大了灾害疏散的难度。二是,电梯井具有抽风效应。高楼原本招风,再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料,只追求美观舒适,而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有:一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护,使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用,须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育,使其掌握消防器材的使用方法。
    3
、治安问题
高层综合楼由于具有较多的公共区域,任何人都可借故在这些公区区域滞留,而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多鸡犬之声相闻、老死不相住来,互不关照,给大楼安全带来不利影响。针对这些情况,保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况,掌握楼内重点要案部位,可装监视器。二是定期检查楼内安全设施,对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度,特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象,物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验,通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系,建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系,使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。

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