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物业管理中的典型案例
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-17
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案例一:电梯费,底层住户交得“冤”----设“系数”广州出台新算法
     电梯费是高层住宅楼住户必须交纳的一笔费用。但对于底层的住户而言,家住一楼,根本没有机会使用电梯,却也要分摊电梯使用费,物业公司“一视同仁”的收费方式对他们却构成了“不公平”,“新闻110”对这个进行了采访。
     根据惯例,高层住宅楼的购房价格随着楼层的高度不断攀升,平均每上一层楼,每平方米住房价格需上涨50到100元左右,住宅电梯的成本再划入建房的成本,因为开发商多半将电梯运行和维护费用平摊到每一个业主头上,自然包括了一楼住户。而大多数物管公司则认为,电梯运行服务属公共性服务,并非产权人享用的特约性服务,任何产权人在享受公共性服务的同时,不能排除其他人享受这种服务,同理,也不会因为有人不乘电梯,电梯的运行维护成本就降低。因此开发商和物业管理方基本采用“一视同仁”的方式收取电梯成本和维护费用。
     采访中,南京市房管局物业管理办公室的谢主任表示,如果同意底层住户不交电梯费,势必引起一系列的连锁反应,二层、三层的住户会以不使用电梯为理由拒绝交纳电梯费,甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用,其结果必然是电梯费用无人交纳,电梯无法运行。而法律界人士则认为,在没有特殊约定的前提下,高层住宅中的底层住户应该与其他楼层住户一样承担电梯运行维护费,因为高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。但是,也不排除特殊约定,前提条件是房屋销售前,房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可,或者楼内全体产权人会议明确决定底层住户不用交电梯运行维护费。
      显然,由于实际操作存在困难,主管部门对高层住宅的电梯费用的分摊没有明确的规定,具体分摊方法还是应该由小区物管和业主委员会共同商讨来达成一致。目前绝大部分城市对这一问题的处理方式和南京相似,不过广州市却率先做出了尝试。去年广州市物价局在全国率先颁布了电梯费用分摊采取按楼层系数计算法,2至5层为第一段,系数为1.0;6至10层为第二段,系数为1.2;10至15层为第三段,系数为1.4,以此类推,每段系数按20%递增,底层不使用电梯的用户不用分摊。这样的方式看起来“麻烦”,但对于电梯养护而言,设立“系数概念”不仅为电梯费交纳提供了参考,同时对于电梯更新等后续问题也设立了一个标杆。
案例二----业主有权拆窗改门吗?
程先生问:我从厂里买了一个由乡镇企业开发的门面房,房子由于进深长,光线很暗,大门朝南,北面有一窗,我想把这个窗改成推拉门,这个门前面还有一条小巷子,请问我能否开门?我二证齐全,巷子门口是我们的厂,那我能不能使用那条巷子?
   答:由于你把窗改成了门,破坏了整栋房子的外立面,所以除非通过规划部门的许可,否则是不允许的。其次你所说的巷子的问题,巷子是公共部位,大家公用,所以,你可以使用。
案例三---混合物业土地使用年限怎么算?
    南京李先生问:商铺的土地使用年限最高为50年,住房的土地使用年限最高为70年,那么,如果一楼是商铺,二楼到七楼是住房,商铺和住房的使用年限应该怎么计算?
    答:根据国土资源部相关规定,具体某块土地其具体的使用年限,并不是统一的使用年限。对于商铺和住房在一起的情况,房屋产权证上注明的土地使用年限是多少就是多少。
案例四---酒店整体出租,店面承租人是否有优先承包权?
[案例]2000年10月,刘某在繁华市区建一栋集餐饮、住宿于一体的八层酒店,后因经营不善,连连亏本,他就把改酒店的一楼店面(二楼以上的住宿部仍由自己经营)租给了周某。合同约定:期限为5年(从2002年10月31日至2007年10月31日止),月租金为2万元,伏款方式为每月的10日前交清。合同签定后,周某经过装修,经营大众超市,生意十分红火。可经营效益一直较好的住宿部,今年以来又不断亏损,于是,刘某索性把整栋酒店以一千二百万元的价格卖给了徐某(未通知店面承租人周某)。当徐某找周某主张产权或修订租赁合同时,周某方知酒店已出卖易主,这样一来,周某不但拒绝与徐某修订租赁合同,而且还向刘某主张优先购买权,且三方争执激烈,纠纷无法解决,只有上诉之法律。
   [分析和判决]一、承租人优先权在同等条件下是一项法定的绝对的权利
    《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
     同时最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第119条也规定:“出租人出卖出租房屋,应该提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按这个规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖合同无效。”
     二、对于出租房屋部分,承租人在同等条件下是否有优先购买权,这就要视不同情况而言:
    1、如果出卖房屋超出了租赁房屋范围,超出部分与租赁房屋部分可以分割,出租人又是分割出卖的,承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权,对超出承租范围的房屋不能主张优先购买权,这既符合上叙法律的原则规定,也符合出租方和承租方的利益;
    就本案而言,改酒店所有权人刘某出卖酒店时,未通知周某,存在过错。
    2、如果是不可分割或虽可分割,但出租人不分开出卖,而是整体出卖的;承租人就应对该整栋房屋享有优先购买权。
    本案就属于这个情况,酒店低处闹市区,不可分割,又是整体出卖,在这种情况下,饿剥夺了承租人的优先购买权,那就势必造成承租人在装修、经营等方面的重大经济损失。
     三、对购房人徐某来说,因购房时间不 长,且尚未投入使用,经济损失相对承租人周某来说要小得多。
 
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