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物业管理的纠纷
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-17
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 事件1:业主财产失窃物业公司都要赔吗 

2004年5月,陈先生与物业公司签订了新房入住协议书。6月18日,陈下班后将摩托车未加防盗装置就停放在小区内。第二天上班时,突然发现摩托车不翼而飞,便立即报警,此事至今未破案。10月,陈请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 

《民法通则》106条规定:公民、法人违反合同或者不履行其他义务的;由于过错侵害国家集体财产以及他人财产、人身的,应当承担民事责任。另外即使没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,也应当承担民事责任。 

陈先生与物业公司签订入住协议书,该合同是物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司也就无保管陈摩托车的义务。因此,尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范只是协助义务。 

当前,由家庭财产失窃而引起的业主与物业公司纠纷越来越多。由于上海属于一个特大型城市,外来流动人口激增,业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把物业公司理解为“第二警力”,这是片面的。业主财产遭损,物业公司应当承担什么责任,这个问题需要具体事情具体分析。 

事件2:空调外机乱装影响邻居怎么办 


王先生与李先生系邻居关系,2004年7月,王未将其室外空调机安装在物业公司指定位置,而是正对李房门的位置。空调启动后,热风吹进李的房门,加之噪音影响,扰乱了李的休息。于是李一纸诉状将王告上法庭,要求拆除空调外机并赔偿精神损失。 《民法通则》83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失”。 

王先生作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应限制。王将空调室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李得到法院的支持也在情里之中。 

目前,业主因相邻关系而引发的纠纷逐步增多,主要包括违章搭建、擅自改变房屋结构使用功能、侵占公共区域等方面。以前,有的业主碍于情面一般不愿直接对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理。如物业公司不愿协调或协调不成,此时业主以拒付物业服务费作出反应,这种做法显然是不对的,而李先生此举显然是一个较好的解决问题的途径。 

事件3:新房物业管理费怎么制定 


一家物业公司进驻一高档住宅小区,根据商品房预售合同附件约定物业公司每月应收取4.5元/平方米的物业管理费。当业主入住后,发现相近楼盘只收2.4元,于是拒付物业费并投诉到物价部门,认为管理费过高。物价部门经过调查作出了处罚,该物业公司不服,提出行政复议。 
根据物业管理条例的相关规定,新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定,并应在预售合同附件中予以明示,物价部门只是登记备案而已。 

当前,有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷大量发生,其中既有物价等政府部门如何转换角色的问题;又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律和游戏规则的问题。物业管理按质论价是最基本的原则,行政干预是违背市场经济规律的。 

事件4:物业公司截留管理费对吗 


2003年8月,虹桥开发区一广场业委会与物业公司签订一份《物业管理服务合同》。双方约定:业委会将广场全权委托物业公司管理,物业公司可按市场有关规定提12%的管理酬金,费用若有剩余则归业委会所有。一年合同期满后,物业公司拒绝将多余的费用归还业委会,于是,业委会诉诸法院。 

根据《物业管理条例》相关规定,物业公司开展物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬。采取酬金制的,则节余的物业管理费应归业主大会所有,物业公司不得截留、挪用。 

该物业公司之举显然与双方的约定相悖。目前,业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多,说明业主的维权意识普遍增强。 

事件5:业主与业委会有矛盾怎么办 


有一家小区业委会2004年打了五起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉,须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。 

国务院〈物业管理条例〉规定,谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构,而业委会则是一个执行机构,它既不是企业法人,也不是群众自治组织,因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照规定,即得到小区有投票权的三分之二以上业主通过并明确授权才能生效。 

目前,一些小区业委会越俎代庖现象比较严重,动辄提起诉讼;有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而在征询意见时往往写上:如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会的,则视作你同意诉讼。这种做法是法律本身所禁止的。法律明确规定:投票表决有三种,即同意、反对、弃权。因此既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票的头上。 
     事件   6:老物业公司不愿退出怎么办? 
徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期,业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作,原物业公司也参加了投标,最终由另一家知名物业公司夺标。之后,原物业公司不愿退出,就这样僵持了三个月后,中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席,要求赔偿不能履行合同的经济损失。 
根据《物业管理条例》相关规定,物业管理服务合同到期,原物业公司应做好物业管理资料移交工作,并及时撤离管理区域,这是理所当然的规则,因此上述物业公司肯定败诉,劝他们晚走不如早走。 
当前,物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司,从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍,新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 

事件   7:业委会当家人可擅作主张吗? 
2004年2月,浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去,更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅,结果业委会内发生意见冲突。 
根据《物业管理条例》有关规定,小区物业维修基金的动用、续筹,应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定,这位主任的做法当然是错误的。 
对于新建商品房维修基金的管理与使用,目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权,但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万,多则上亿的维修基金,像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此,业委会成员本人的品行和素质至关重要,不是随便什么人都可以当的。 

    事件  8:原业委会成员是下届业委会当然成员吗? 
2004年6月,闵行一小区业委会任期即将终止,部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员,既不去报名登记参加筹备组选举,又不理睬新一届业委会的选举结果,甚至还把地区房地办告上法院,指责房地办违法行政。 
目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定,一般来说这不是换届选举,上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举,而是以普通业主的身份进行重新登记。 
近来有关上述问题的信访和诉讼在增多,业委会委员自以为是的行为比较普遍,这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开,从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 

     事件  9:开发商能随意更换物业公司吗? 
2004年3月,一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理,并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后,一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理,因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处,然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出,想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 
《物业管理条例》规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 
目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见,但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段,因此,政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理,给他们添上一笔“不诚信”的记录,以儆效尤。 

     事件  10:物业公司与中介为何发生冲突? 
近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾,原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高,其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介,中介公司当然于心不甘,双方冲突起来。 
《物业管理条例》规定:一个物业管理区域内只能由一家物业公司进行管理,当然具体项目可以分包,而且双方必须签订分包内容。上述两家公司发生冲突,一个重要的因素就是双方没有划清分包内容,权属不清就难免引起矛盾。 
这里需要提醒的是我们的物业公司囿于传统观念而习惯于如保洁保绿等服务项目,对国外提供代理经租业务这些日常服务项目不太涉及。其实像一些高档社区以及由烂尾楼改造的酒店式公寓,业主大多是属于投资型的,他们都有开展中介服务的需要,因此亟需物业公司或中介帮助经营,这是市场发展的必然需求。
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