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业主是否有权封闭自家阳台
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-17
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封闭阳台引发争执
  刘先生购买了某小区一套商品房,入住后对小区环境、物业管理都比较满意。唯一遗憾是阳台没有封闭,每逢刮风下雨,阳台就会弄得很脏。于是,刘先生请装饰公司封闭阳台。谁知第一天施工,就遭到了物业公司的制止,既不给工人办理出入证,也不准工人进入小区。刘先生认为,房子是自己购买的,享有该房屋的财产所有权,阳台包含在自己所购的房屋之内,也是自己的私有财产,所以自己完全有权封闭阳台,物业公司根本无权干涉。
  物业公司认为,虽然房屋和阳台都是刘先生的私有财产,但是在刘先生入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和刘先生签字确认的《业主公约》中都明确约定,业主不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含颜色)、设计用途、功能和布局,不得封闭阳台。物业公司有权制止违反物业管理制度、《业主公约》的行为。
  律师出马 不得违反业主公约封闭阳台
  律师指出,首先,刘先生对这套商品房拥有财产所有权。法律规定,财产所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。同时法律规定,公民在行使权利时不得违反法律或者社会公共利益,不得妨碍和侵害他人的权利。由于这套产权房是小区里一幢楼中的一套,刘先生购买的不仅是套内部分,同时还有公摊部分。对套内部分,刘先生享有专有所有权,即包括四项权能的完全所有权。刘先生家的阳台,虽然是在所购房屋的套内,刘先生享有占有、使用、处分、收益的专有所有权,完全有权按照自己的意志随意处置。
  但是,刘先生在行使所有权行为肘,不得违反法律法规的规定,还要考虑到相邻关系。例如,《物业管理条例》第七条就规定,业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则。刘先生所在的小区业主公约中明确约定不得封闭阳台,刘先生就必须遵守。
  物业公司是根据与业主签订的《物业管理服务合同》,受业主的聘请为业主提供物业管理服务的,其管理服务的权限来自于《物业管理服务合同》的约定和相关法律法规的规定。《物业管理条例》第四十六条规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。江苏省人大常委会通过的《江苏省物业管理条例》第十六条更是授权物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼。所以,对某些业主违反业主公约的行为,物业公司有权予以制止。物业公司制止刘先生封闭阳台,既是其物业管理的权利,同时也是对其他业主必须履行的义务。刘先生所在的小区业主公约明确约定不得封闭阳台,所以刘先生不可以封闭阳台,物业公司出面制止是正确的。
  特别提醒   物管行为应有法律或合同依据
  封闭阳台、安装防盗网、安装空调等事,几乎在所有的小区都有发生,常常由此引发各种矛盾。
  判断业主的哪些行为可为,哪些不可为,物业公司有没有权管,并不复杂。第一,看业主的行为有没有合法的依据,是否违反了有关法律法规的规定,是否违反《业主公约》或者有关合同、协议的约定,是否侵害了他人的相邻权等合法权益;第二,看物业公司的管理行为是否有法律依据或合同依据。有些小区并无不准封闭阳台的约定,那么业主在封闭阳台时只要不妨碍他人的相邻权,该业主就有权封闭自己的阳台,物业公司也无权干涉。
  业主公约是小区全体业主意志的反映,是全体业主共同利益的体现,是全体业主自治权的产物。所以能不能封闭阳台、安装防盗网,如何封闭、安装,都是在业主行使自治权后,形成决议,写进业主公约,共同遵守的。如果业主认为业主公约中的某些约定违反了自己的意志,侵害了自己的权利,完全可以按照《业主大会议事规则》的规定,提请业主大会重新讨论和表决,修改和完善业主公约。
  同样,物业公司也是业主聘请的。如果业主对物业公司的管理服务不满意,完全可以通过合法的程序,解除双方的合同关系,另行聘用自己满意的物业公司。
 
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