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公开招标找“管家” 事与愿违起纠纷
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-17
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北京中海雅园业主管理委员会通过招投标的方式选择物业管理公司,当年曾轰动一时,被媒体称为“一场带有示范效应的招标会”。然而,事与愿违,去年,新“管家”却把东家告上法庭,这起北京金罗马物业管理有限公司(以下简称金罗马公司)诉业主管理委员会物业管理合同纠纷案在北京海淀法院立案,经过整整一年时间,大量的调查取证、提起反诉、延期审理,近日,这起案件终于有了一审结果。
  法院的判决内容包括:一,解除金罗马公司与中海雅园物业管理委员会(其实质身份是业主管理委员会)所签订的《中海雅园物业管理委托合同》;二,中海雅园物业管理委员会退还北京金罗马物业管理有限公司招标押金十万元。
  中海雅园小区由中海兴业房地产开发有限公司(以下简称中海兴业公司)开发建设。该小区管委会成立前,小区物业管理由中海物业管理有限公司(以下简称中海物业公司)负责,后中海物业公司撤出;小区管委会成立后,小区物业管理单位的选择权由管委会行使。2001年5月20日,开发商中海兴业公司与另一物业公司———中海世纪公司签订《中海雅园物业管理全权委托合同》,此后中海世纪公司进驻中海雅园进行物业管理。6月20日,新成立的中海雅园管委会却对原物业公司———中海物业公司发出要约,聘请该公司为中海雅园的物业管理公司,但中海物业公司未作答复。第二天,中海世纪公司致函中海雅园管委会表示愿对中海雅园进行物业管理,但被中海雅园管委会拒绝。
  金罗马公司告上法庭
  2001年8月20日,中海雅园管委会决定采用公开招标方式选聘物业管理企业对小区进行管理,并在北京各大报纸上广为宣传。金罗马公司得知后经过研究精心准备了招投标方案,按中海雅园管委会要求将10万元投标押金汇入其指定的帐户。2002年2月2日在中海雅园物业招标开标答辩会后,金罗马公司中标的结果由长安公证处出具公证书进行了确认。当月28日,金罗马公司与中海雅园管委会签订了《中海雅园物业管理委托合同》。但时至今日,金罗马公司没能进入小区进行管理,于是,该公司把一肚子怨气都发泄在中海雅园管委会身上,断然向海淀法院提起诉讼,认为中海雅园管委会一直未能将该合同报送小区办备案并召开全体业主大会讨论通过,致使其无法进入并行使物业管理职能,另被告在投标时收金罗马公司方的10万元押金也未退给金罗马公司。该公司请求判令中海雅园管委会履行所双方所订立合同,判令被告退还金罗马公司方招标押金10万元以及自2002年2月10日起到执行之日止的利息。
  中海雅园管委会提出反诉
  2001年6月15日,中海雅园管委会经北京市海淀区居住小区管理办公室批准组建。2001年8月20日,中海雅园管委会在《京华时报》刊登广告招聘物业公司对小区进行物业管理,2001年9月,制作《中海雅园物业管理招标书》,2001年12月18日,金罗马公司将10万元人民币汇入中海雅园管委会指定的中国商品学会咨询委员会帐户。中国商品学会咨询委员会所出具收据写有“保证金(代中海雅园收取)”字样。2002年2月2日,中海雅园管委会对中海雅园小区物业管理进行招标,金罗马公司等4家物业公司参加投标,中海世纪公司未参加投标。经评标委员会评定,金罗马公司中标。中华人民共和国长安公证处对投标、开标、评标、决标过程进行现场监督公证并出具了公证书。2002年2月28日,中海雅园管委会与金罗马公司签订《中海雅园物业管理委托合同》。
  在法庭审理过程中,中海世纪公司被追加为第三人。就是这家中海世纪公司,在不被中海雅园管委会认可的情况下,为中海雅园全体业主进行物业管理服务。奇怪的是许多业主都向这家公司交纳物业管理费用,似乎对这家公司的管理表示默认。
  中海世纪公司认为,本案虽将自己列为第三人,但本案和中海世纪没有任何关系,上述纠纷只是原被告之间的纠纷,和中海世纪公司无关。
  法院审理一槌定音
  经过多次公开开庭,法庭终于作出判决。法院认为,中海雅园管委会系合法成立,有自主选择物业管理单位的权利。其所进行的中海雅园物业管理招标投标方式合法有效。中海雅园管委会进行的招投标及与中标人签订合同的行为,均未超出其代理权限范围,应属有效。鉴于金罗马公司在此次招投标活动并无违反相关规则的行为,故对于金罗马公司要求中海雅园管委会退还其招标押金10万元并按银行同期存款利率给付自2002年2月10日起到执行之日止的利息的诉讼请求,本院予以支持。中海雅园管委会与金罗马公司所签订的《中海雅园物业管理委托合同》系双方真实意思表示,且不违背国家法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。但因该合同中对如何解决中海世纪公司撤出中海雅园小区未明确约定。因金罗马公司未能进驻中海雅园进行物业管理,系由于中海世纪公司未撤出中海雅园小区,故不能认定金罗马公司对此应承担违约责任。故对于中海雅园管委会要求金罗马公司向其支付10万元履约保证金,赔偿象征性经济损失9万元并承担诉讼费用的反诉请求,没有事实和法律上的依据,本院不予支持。关于中海雅园管委会要求法院判令第三人中海世纪公司无条件撤离中海雅园小区的反诉请求,因中海世纪公司并非本案原告,中海雅园管委会与其之间的纠纷,可通过双方协商或另行起诉解决,本案不予处理。
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