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物业公司受托可起诉业主
杨晓刚律师      发表日期:2009-11-17
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[案件回放]  
    李某无视合同协­议规约,擅自安装热水器成为被告
    2003年9月,李某购买了沈阳市皇姑区某处顶楼房屋。9月27日,李某、房产开发公司、物业公司共同签订了《物业管理公约》,其中约定“禁止在天井、私家花园、平台、露台、屋顶、绿地、道路或者其他共用部分、场地搭建建筑物、构筑物”;在公约附件中也写明“业主不得在屋顶公共部位安装太阳能热水器”。李某还与物业公司签订了《前期物业管理服务协­议》、《装修管理服务合同》,约定“业主不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”;“顶层屋面不允许安装太阳能热水器”。
     2004年1月,李某在自家居住的楼房顶上安装了太阳能热水器,物业公司管理人员多次持合同和协­议等相关文件前去说服和制止,要求李某拆除热水器,而未能奏效。为了维护小区广大业主的利益和住宅小区整体环境,物业公司将李某起诉到沈阳市皇姑区人民法院,请求法院判令李某拆除热水器,恢复楼顶空间原­状。
[法院判决]
     协­议合法有效,限期拆除热水器
    李某认为,小区内全体业主应为本案诉讼主体,直到物业公司起诉时,小区业主对他安装太阳能热水器从未提出异议,也未授权物业公司起诉:太阳能热水器安装在自己所购买房屋的屋顶,是自己行使所有权的正当行为,他人无权干涉,《前期物业管理服务协­议》和《装修管理服务合同》是原­告提供的格式合同,应无效。
    法院认为:双方签订的一系列文件合法有效。协­议规定的“该商品房所在楼宇的房屋使用权及外墙面使用权归全体业主”,其含义为:区分所有建筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共用部分,不能归属于顶层区分所有权人专有使用,因楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全,关乎到全体区分所有人的利益。如果将区分所有建筑物的共用部分划归个别的区分所有权人专有使用或者专有所有,无疑都是对其他区分所有权人的权益的损害。遂判决:李某于判决书生效后十日内自行拆除热水器,将屋顶恢复原­状。
     宣判后,李某不服,提起上诉。二审法院“驳回上诉,维持原­判”。
[法官评析]  物业公司依业主委员会授权可起诉部分业主
    近年来,在物业小区内因封闭阳台、楼顶安装热水器、安装铁栅栏等因使用公共部位而产生的建筑物区分所有权纠纷日益增多。
    各建筑物区分所有人对共有部分的管理需要形成共同意志,才能够予以贯彻执行。这就需要设定一种建筑物管理团体(在物业管理法律关系中称之为“业主委员会”)。在委托管理关系中,物业管理公司根据业主委员会的委托授权开展管理活动。因此,当个别区分所有权人(即个别业主)有妨°­建筑物正常使用功能或妨°­物业管理公司正常的管理行为时,物业管理公司有权依据业主委员会的授权请求法院判决侵权人排除妨°­。
    本案中,被告李某在建筑物公用部分楼顶空间安装热水器,违反了物业公约的规定,对建筑物的防水带来隐忧,影响到建筑物其他共有人的利益,因此,物业公司作为物业的委托管理人,依据业主委员会的授权,要求其排除妨°­,理由正当,法院判决支持原­告诉讼请求是正确的。
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