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审计物业费先成立业委会
杨晓刚律师      发表日期:2009-12-14
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     8月15日,家住在东四环的安先生看到,物业公司张贴了《物业费用清单》进行公示。但他发现,物业公司公布的清单不如他原居住小区的详实。他怀疑物业公示的费用清单不合理。而该小区目前还没有业委会,业主该怎样行使自己的权利?为此,记者咨询了律师、物业专家等专业人士,希望给安先生提供解决之道。

  请专业人士审计需业主埋单

  “针对物业费清单有疑问,业主有权审计。如果业主不具备专业的财务知识(无法审计物业费或看不懂物业费清单),就要为请专业的机构和人员审计买单。”中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心这样表示。

  小区有业委会,可通过业主大会表决,形成决议后,请会计师事务所来审计,费用由全体业主承担。

  根据相关法规,对于小区维修资金的收支情况,物业公司就应当每半年公开一次。这些项目包括:物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和物业维修资金,物业维修、更新费用的收支账目,物业管理企业收费的项目和标准,车辆停放的收益应当纳入物业管理维修资金部分,利用物业设置广告等经营性设施的,所收取的费用应当纳入物业维修资金。

  另外,按实结算的电梯、水泵运行费也应按物业管理合同规定的时间公开。而物业公司保安、保洁、管理费,只需公布收费项目和收费标准。

  酬金制物业会及时答复业主疑问

  据了解,目前小区聘请物业公司通常采用包干制和酬金制两种计费方式。北京新天第小区业委会主任张大宪表示,小区使用酬金制聘请的物业公司,必须公示小区物业费用清单。业主或者业主大会提出质询时,酬金制物业管理企业应及时答复。

  酬金制小区,物业公司或者业主大会按照合同约定,聘请专业机构对物业收支情况进行审计。

  包干制物业大多不公开费用

  张大宪还表示,目前包干制物业公司通常不公示物业费用清单。相关规定要求物业公司半年公开一次小区维修资金的收支情况,并没有明确指出计酬方式的分别,所以包干制物业也应该公示。北京市忆通律师事务所主任李劲松表示。

  “虽然没有具体法律规定,但购买物业服务也算购买商品,业主有权要求物业公司出示物业费用清单”,李劲松表示。

  为此李劲松呼吁,强制前期物业公司签订酬金制服务合同,这样才能维护业主的基本公平权益。

  李劲松还表示,没有成立业委会的小区,物业服务收费标准要参照《北京市物业服务收费管理办法(试行)》制定。

  该《办法》规定:安全防范设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米/月;消防设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米/月。而电梯运行维护费用标准则根据楼层分类、电梯类型等方面核算。而未成立业委会的小区可以与物业公司协商相关的费用。


  名词解释

  包干制物业:是指由业主支付固定的物业服务费,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担。

  酬金制物业:是指在预收的物业服务资金中按约定的比例或数额提取酬金支付给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
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