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北京物业管理企业即将进入盘整期
杨晓刚律师      发表日期:2009-12-31
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     最近,有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业管理进行了一次调查,被调查者中有38.1%的人认为可承受的最高物管费为每平方米每月2元,希望得到的物管服务则包括24小时保安、定点班车、接送孩子……可见北京人对物管企业的要求不低。此外,建设部去年年底规定,从2000年开始物管企业实行资质等级评定,物管项目实行公开招投标制。于是,“今年的市场不好做”便成了物业公司老总们挂在嘴边的一句“流行语”。
统计数据显示,北京市目前共有物管企业904家,其中专营公司777家,兼营公司127家;内资企业831家,涉外企业73家。在不好做的情况下,北京物管市场竞争会呈何种态势?各家物管企业如何使自己的服务被业主认可?

     市场需求增大为物管企业提供机遇
     北京均豪物业公司总经理于庆新认为,目前北京物管市场呈现四大特点:首先是随着开发商品牌意识的提高,他们将逐步丢弃“自建自管”的观念,把项目交给专业物管公司;其次是国企改制将使房管所脱离政府部门,成为自负盈亏的企业实体;第三是建设部规定今后物管项目实行招标,不称职的物管企业会被业主炒掉,由新的“管家”取而代之;第四是行政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。
     清华大学房地产研究所副所长季如进也认为,除现有住宅小区必须进行物业管理外,伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化,物业管理的客观需求已经产生,而且会越来越多,万科物业负责建设部机关大院的物业管理和莲花物业负责国家计委生活区的物业管理已经说明了这一点。

     物管市场目前存在哪些问题
     作为国营物管企业的领导,北宇物业公司总经理刁会坛认为物管市场存在如下问题:许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足,急需进行二次开发和完善,政府则因百姓承受能力而将物管费定得较低,许多物管企业如何愿意接手旧有住宅小区?有鉴于此,政府能否允许物管企业涉足非住宅领域。此外,物管公司有没有义务为电力、自来水和天然气公司无偿代收电费、水费、燃气费等费用,今后是否应同这些公司签定服务代理合同?
香港戴德梁行物管部负责人林春丽小姐表示,物管政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题,林小姐认为现在的物管人员上岗培训时间太短,这样不利于从业人员专业化程度的提高。对此,作为物管专家的季如进表示,从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一,目前执行的物管培训是有作用的,但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。

     今年的物管市场竞争如何体现
    “有钱赚就应该做”是企业生存的一个基本原则,但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。中海物业北京公司的总经理耿万岭认为,北京今年的市场竞争会更激烈,物管公司的分化组合也会逐步加大。“由于今年商品房的价格呈下降趋势,物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现,谁能合理收费,优质优价,谁就可能占领市场”。
企业发展的客观要求是走规模化道路。北京均豪物业总经理于庆新预测,破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前北京市各类物管企业的发展水平差异较大,随着市场的逐步规范,会导致两种情况的产生:一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化,最终破产倒闭;二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。

     面对竞争物管公司各有对策
     北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度,但各家物管企业已明显感到了生存压力。一些物管公司已经开始调整自己的经营策略,表现出功能上互相补充、业务上相互渗透的趋势。
     作为外资企业的代表,戴德梁行今年会把物管业务从外销房市场拓展到内销房市场。林春丽小姐表示,外资企业的优势在于其服务的专业化和国际化,而内资企业由于特殊的本土化优势,在很大程度上保证了其业务量,这就形成了外资企业的互补供应,因此梁行今后的服务类型会以有针对性的顾问管理为主。
     “不论是外资企业还是外地公司,要想真正进入北京物管市场,首先做的就是树立自己的品牌形象,拿出优秀的作品来”。中海物业的耿万岭说,中海今年的核心任务便是使已经接手管理的住宅小区在最短时间内进入优秀小区行列,让中海品牌尽快被北京人认可。
北京物业公司总经理刁会坛谈了该公司今后的经营策略:首先是加强项目实力,通过贯彻ISO9002体系提高自身服务水平;其次是加大资金投入,尝试接手高档物业项目,进行精耕细作;再就是实现公司管理层和作业层的分离,使作业层逐步实现社会化。
     据了解,规范物业管理市场运作的《物业管理条例》将于年内出台,随着立法与执法力度的加强,物管企业的竞争会从无序逐渐变成有序,正如季如进所言,“今年的物业管理市场将是大发展前的调整期”。 
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