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房贷新政存四大难点阻滞其效力发挥
杨晓刚律师      发表日期:2010-1-28
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     国务院办公厅近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中规定,购买第二套(含)以上住房贷款首付比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
  粗略统计,上述举措已经是一个月内政府第5次出手调控房地产价格。由此显示,围绕房地产市场发展的政策基调正式告别国际金融危机恶化以来“保增长、扩内需”的总体方略,转而寻求在有效甄别各类需求的前提下有保有压、分类对待。
  提高第二套以上住房贷款首付比例的政策意图一目了然,政策成本则相对低廉,短期之内该项新政可能会对投资投机性购房者(甚至还可能会对自住型购房者)形成一定心理冲击,去年以来部分城市房价过快上涨的势头也将因此较快转入间歇性盘整。
  不过长期来看,该项新政在实践中仍存大量疑点、难点阻滞其效力发挥,其中较为显著的有如下四点:
  首先,住房贷款在房地产市场运行中的作用并不像想象中那么突出。有数据显示,2009年前三季度,我国商品房销售金额高达27532亿元,而同期个人住房贷款仅比年初增加9520亿元;房地产开发企业当期筹集资金38991亿元,个人按揭贷款仅占5345亿元。两厢比较,大多数房地产交易并不依赖房贷而生,更不用说,在银行发放的所有按揭贷款中,真正针对第二套以上住房的只占一部分而已。
  其次,通货膨胀归根结底是一种货币现象。去年以来我国房价急速回暖的最直接推力即在于货币宽松  几近泛滥,但今年货币政策基调仍将保持适度宽松,我国居民储蓄存款余额仍然保持高位运行,加之去年下半年起一度离场的境外资本卷土重来,在投资渠道极为有限的情况下,房地产市场至少仍将是巨额资金主要投向之一。
  第三,经过商业化改造,长期政企不分的商业银行已经在很大程度上具备独立的利益追求。不论这些银行实际并不高明的风控能力,仅就其意向而论,他们是否愿意在信贷扩张压力很大的情况下,主动压缩房贷这一最优质的资产,起码是个大可怀疑的问题。
  第四,以行政之手介入市场运行,在现阶段中国时常有其必要的一面,但这种事急从权的做法自有其难以弥合的天然缺憾。譬如,此次房贷新政对第二套以上住房贷款一刀切式的规定,一方面,其对中间状态的改善型住房的需求考虑的并不周密;另一方面,更棘手的是,本意作为同向施力的“贷款利率严格按照风险定价”是有待商榷的。要知道,对于银行而言,第二套以上住房贷款的违约风险起码不会大于第一套房,其在收、放之间要么自行其便,要么左右不是。
  以上四点若再加上房地产市场最重要的参与者——地方政府所表现出的暧昧态度,房贷新政因之推行难几乎就是意料中事。因此,除了大力强调系列调控的严肃性、长期性、协调性,更为重要的是,还是要从房地产市场的供给入手,只有这样,作为配套的其他措施才能纲举目张。
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