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居委会管业委会可行吗?
杨晓刚律师      发表日期:2010-1-28
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  目前,有许多小区都没有业主大会和业主委员会,最主要的原因就是缺少召集人,或者不符合法律规定的条件。为此,12月22日,北京市建委正式发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(以下简称《指导规则》)。《指导规则》依据《物权法》、《物业管理条例》而制定,共花费了两年时间。其中若业主大会、业主委员会违规,街道办事处可责令其限期改正,该规则首次赋予街道执行权。
  《指导规则》最核心的部分是:业委会成立居委会须当召集人,业委会违规街道可责令其改正,业委会备案职能首次下放街道,动用维修金只需部分业主表决。
  对于该规则的意义,有专家认为将最大限度地维护业主合法权益,解决因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难、使用维修资金难等问题。但也有人表示怀疑:居委会有执行权吗?是否具有可操作性?是否与物权法相抵触?会不会两方矛盾升级为三方矛盾?
  居委会担起责任是关键
  北京市建委12月22日正式发布 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》是依据《物权法》、《物业管理条例》而制定,该规则因首次赋予街道以执行权——若业主大会、业主委员会违规,街道办事处可责令其限期改正,而把业主大会和业委会现实存在的诿责问题被正式推向前台。
  业主大会和业主委员会在住宅小区管理中的各司其职,之前的有关法律法规其实已经明明白白,但在许多具体小区事务的执行中,业主大会和业委会被证明都不能圆满履行职责,尤其是因监督缺位导致许多业委会乱来的事情频繁出现,让人们对业主大会和业委会构成的小区自治双支柱有所失望,现在居委会被“派进”这个体系里,虽然它可能达到对业委会的进一步监督,但这从实质上并没有改良业委会作为公民自治机构的自治机能,更看似没有更大程度地发挥出业主大会对住宅业主利益的代表权。
  我倒没觉得强化居委会的执行权会将原来业委会和业主大会的双方矛盾放大到三方矛盾,而是担心现实中继续不断出现的业主大会、业委会和居委会的诿责现象会推动住宅小区的公民自治制度越来越走向虚设和无效。
  虽然居委会已被赋予了执行权力,但其中的关键问题是,要有激励措施,让更加“事不关己”的居委会比业主大会和业委会更为小区负责任。
  常大军:北京亦庄金地格林小镇业委会主任
舒可心:社区活动专家、原朝阳园业主委员会主任、北京多个小区的业主委员会顾问
争论1:居委会有执行权吗?
争论1:居委会有执行权吗?
“指导可以,但没有决定权”
  业委会完全属于一种自治组织,业委会成立的目的就是为了维护业主私人财产的安全性和生活的便利性,包括小区环境、卫生等。而且业委会主任和成员的产生和更换、维修金的使用和管理也应由业主大会决定,而不应由居委会决定。因此,一个小区的大事还是由业主来决定,居委会最多只是起到一个协调和监督的作用。
  “是否有执行权取决于业主”
  舒可心:权利是相对的,当人们觉得他有权利的时候他就有,你觉得他没有权利就没有。现在的问题是业主们是否认为居委会有权利。
  首先,居委会作为政府协助机构本身没有权利,只是政府请居委会协助政府做事。
  其次,文件规定居委会牵头设立业主大会筹备,具体行为政府没有规定,也就是说居委会干也可以不干也可以。现在小区成立业主委员会其实最缺少组织者,以前都认为应该由物业和发展商来组织,这样一来二去就导致没有人组织最终无法成立业委会。而实际上政府想让更多小区有业主委员会,这样业主自己的事就由自己管。成立业委会能替政府做事,所以政府就赋予居委会这种权利,是想让业委会更容易成立。但如果小区都成立了业委会到底是好还是不好还值得商榷。
  “有利于保护业主利益”
《指导规则》将最大限度地维护业主权益,解决因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难、使用维修资金难等问题。
  以前的《业主大会规程》规定,业委会的成立和运行需要区、县政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督,但没有规定应该如何实施和操作。此次《规则》做了具体要求和操作办法。这是一个进步,我们欢迎街道和居委会的帮助和指导。
 
争论2:是否具有可操作性?
  “可减少业委会出现差错”
  常大军:我觉得有可操作性。因为小区不管是已成立了还是未成立业委会,工作推进都有难度。而居委会作为第三方,他们不算是利害关系人,并且作为专职监督和组织业委会成立的人员,他们在这方面有时间和精力,就可以起到推进作用。
  再者,对于业委会的工作有一些监督的作用,避免业委会在某些问题上出现差错。第三,业委会成员由于不是专职的,在对政府法规上也有一些挑战,而居委会在这方面会研究政府的相关政策,就能避免事情走歪,在执行环节上也都有好的作用。
  “居委会可作为缓冲器”
  舒可心:我认为具有一定可操作性,不会导致诉讼增多,居委会作为一个缓冲器,可以起到调节社会纠纷的作用。
  一般业主和物业之间都会有一定矛盾,但业主间的矛盾才是长久的,需要一个机构来调解,居委会虽在物权方面能力有限,但在民事调解方面很有经验。
  而且业委会除了业主外也需要有专门的人进行监督,因为业委会由于没人监督导致乱来的事情太多了。比如现在某小区业委会主任造假乱用维修基金的事,其实有些小区也发生过这种事,小区业委会勾结物业公司涨价,居委会来监督,组织的人多了,违法成本高了,相对违法的事情也就少了。
 争论3:是否与物权法相抵触?
  “关键看具体操作”
   常大军:居委会只能在日常程序上对业委会起指导和监督的作用,但真正涉及业主权益的问题,居委会是没有发言权的,比如小区物业费收多少、公共维修基金如何使用,这些都要由业主自己来决定。
  因此,严格地说,这里面多少是有些相抵触的,关键看具体如何操作了。只要有不合适的地方,我认为还可以修改和完善,但规定的出发点是好的。
  “我们要多看积极方面”
  张阳:我认为并不抵触,物权法是对公民个人财产的法律规定。而这个规定中所指的法律、法规指的是物业管理范围内的法律法规,即私人占有部分以外的公有范围。这项新规定更重要的意义,是街道、乡(镇)具有执行能力,可以切实维护业主的共同利益,避免引发重大矛盾纠纷。因此,只能算作一个法律的细化,我们应从积极方面看待这个问题。
争论4:谁来监督业委会更合适?
  “居委会是现实的模式”
  常大军:居委会来监督业委会应该是更现实的模式。业主监督的操作性不强,虽然这是业主天生的权力,但实际上大家很忙,没有太多时间监督业委会。让居委会来进行监督和指导,可能从客观上讲会更快地推进这个事的执行。
  “居委会监督对业主也有好处”
   但实际操作中也有一些问题,在我接受的案件当中,业主对业委会管理的维修金的去向产生的问题是最有争议的,有的都告到法院或私下换人,还有争当业委会主任目的就是为了钱的利益,因此,居委会作为监督的一方也有一定作用,对业主也是有好处的。
  “业主监督更合适”
  舒可心:业主监督业委会更合适,监督就是随时看着。业主可以给业委会提要求,对业委会做出的事情提出异议,可以通过业主论坛召开业主大会监督业委会,也可以随时到业委会去查阅业委会做的工作。其实,目前情况下,我个人认为并不是多成立业委会就好。
 
 
 
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我是上海市闵行区水清路999弄香树丽舍业主,本小区业委会有违反“沪府办发〔2009〕51号文”行为,广大业主求助居委会、房管办要求对小区公共收益部分进行审计,遗憾的是毫无结果,居委会、房管办都说没行使权,房管办最大限度责令整改,业委会不整改,房管办也无办法,求助中国房产物业法律网,帮助我们一起整治业委会的违规行为,还全体业主一个公道。非常感谢! [erji-jin]  5-17
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