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广州维修基金第一案引出法律适用争议
杨晓刚律师      发表日期:2010-1-28
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业主状告开发商追缴维修基金,到底是适用建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》还是适用《广东省物业管理条例》?律师称,此案的法律适用问题有可能最终需要全国人大常委会裁决。 
  1999年8月,李女士与开发商广州市东华实业股份有限公司(下称“东华公司”)签订《商品房预售合同》,花了70多万元购买了东悦居一套90多平方米的房子。李女士称,当时她与开发商签订的合同中没有约定该单元维修基金由业主支付。后来东悦居小区成立业主委员会,但是一直没有依规定建立小区的物业管理维修基金。于是,2003年李女士以开发商不给其缴纳物业维修基金为由,把东华公司告上法院,被称为“广州维修基金第一案”。
  李女士认为,广东省人大常委会1998年7月29日通过的《广东省物业管理条例》第32条的规定:“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会”。但东悦居小区业主委员会一直没有收到上述维修基金,该笔维修基金总金额高达190万元。
  作为开发商的东华公司则认为,依据建设部1999年1月1日实施的《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,“商品房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%至3%的比例向销售房单位缴交维修基金”。因此,维修基金应该由业主自己来掏。另外,根据建设部和财政部有关规定,物业维修基金的使用和分摊原则是“谁受益、谁负责”。东悦居物业的共用单位和共用设施设备是为业主服务的,而东华公司作为建设单位并不能从中受益,业主李女士作为共用部位和共用设施设备的直接受益者,理应承担交纳物业维修基金的责任。
  广州市东山区人民法院在今年1月28日作出一审判决。法院认为,本案争议的焦点在于谁是交纳首期专项维修资金的义务主体。根据广州市国土房管局2003年9月5日发出的关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知精神,东悦居小区的商品房预售许可证核发于1999年3月24日,原、被告签订合同的时间为1999年12月9日,双方未在《商品房预售合同》约定由谁交纳首期专项维修资金等事实,交纳该专项维修资金的标准可参照上述通知规定的住宅建筑面积40元/平方米计算,东华公司应按原告购房建筑面积93.10平方米及每平方米40元计,将李女士房子的专项维修资金3724元按规定存入中国农业银行广州市北秀支行的专项维修资金专用账户。
  东华公司不服,上诉至广州市中级人民法院。今年4月,广州中院开庭审理此案,而问题的焦点则落到了法律的适用上。
  按照2000年7月1日起实施的立法法规定,地方性法规与部门规章之间出现不一致时,由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的,适用地方性法规;国务院认为应当适用部门规章的,提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
  近日,广州市中级人民法院已将此案上报广东省高级人民法院。李女士的代理律师周玉忠表示,此案涉及的法律冲突问题可能最终需要全国人大常委会裁决。周律师还表示,若此案能够终审胜诉,这将意味着1998年至2003年间购房的与李女士有相似情况的数十万户业主的首期维修基金将依此判例由开发商缴纳。这样,需要由开发商补缴的维修基金将以数十亿计。
有法律界人士指出,物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金,建立物业维修基金必然为物业的正常使用和更新改造提供强有力的经济保障。然而,随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展,作为新生事物的物业维修基金制度,其不平衡性和滞后性亦日益凸显,呈现出了较多的矛盾和问题。同时,由于国家对有关物业维修基金的法律法规并不健全,因此导致如本案中地方性条例与部门规章相冲突的情况。                                                                         
律师告诉记者,本案因为涉及到法律适用问题及物业维修基金的交纳问题,已经引起社会各界广泛关注,此案对我国今后在处理有关物业管理纠纷的案件上有十分重要的借鉴意义
 
 
 
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