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解难答疑
杨晓刚律师      发表日期:2010-1-28
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中介隐瞒房产信息应当赔偿
    我在中介看中一套二手房,但该店员工许某以产权人身份并代表房产中介公司与我签订了《住房有偿转让协议》。中介公司先后向我收取了定金及房款。后经了解,该房产权人并非许某。我能要求退还全部款项吗?
   律师解答:中介隐瞒房产真实信息,该公司员工虚构并且冒充产权人,主观上均存在严重过错。根据合同法规定,中介应当承担相应的法律责任。所收取的定金及房款应予以返还,如果蒋女士有其他损失的,中介也应予以赔偿。
 
墙体悬挂广告牌收益归业主
    张先生问:小区的物业公司把一部分朝街的住宅楼墙体出租给一个广告公司挂广告牌。他们的行为是否合法?收益应该属于谁? 
    律师解答:根据《物权法》关于建筑物区分所有权的规定,每栋楼的外墙属于该楼房所有业主共同所有,物业公司无权对外出租。相应的收益也属于该楼业主所有,物业公司无权占有、使用。
开发商违约金不能冲抵物业费
     钱女士问:我买了一套期房,但开发商没有如期交房。我向开发商索要违约金时,开发商却称违约金要用于充抵5年的物业费。请问开发商这种做法合理吗? 
     律师解答:开发商这样做是违法的。首先逾期交房违约金是开发商对购房人的债务,物业费则是购房人对物业公司所负的债务。开发商无权主张二者互相抵消;其次,开发商若要把违约金折抵物业费,需要购房人同意才行;第三,根据相关规定,物业公司在收取服务费时最多只能预收一年的,故而,冲抵5年的物业费也是违法的。
不应因房屋质量问题拒交物业费
     孙先生问:我的房子有裂缝,能否以房子有质量问题为由拒交物业费? 
     律师解答:不可以。孙先生和物业服务公司签订了物业服务合同,有按照合同约定交纳物业费的义务,如果拒交,就构成了违约,将承担违约责任。房屋质量问题是业主和开发商之间的事情,应该就房屋质量问题要求开发商予以修复或赔偿或退房。
先交物业费后入住需有约定
     黄女士问:我购买了一套房子,交房时物业公司要求我必须先交物业管理费,然后才能验房交房。这合理吗? 
    律师解答:这主要看商品房买卖合同是否约定交物业费为交房的条件。如果没有约定,那么开发商的要求是没有道理的,买房人可以向开发商主张逾期交房的违约责任。
租户不缴物业费业主需担责
     马先生问:我出租了一套房子,和租户约定由他来交付物业费,但是租户一直没有缴纳,现在物业公司起诉了我,这合理吗?
     律师解答:依照最高院的关于审理物业服务纠纷的司法解释规定,虽然业主与承租人约定由物业使用人缴纳物业费,但物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。所以,物业公司有权起诉您。
业委会应促业主补交公维金
     孙女士问:我是小区业委会主任,小区房子是10年前购买,都没有交存过公共维修资金,该怎么办啊? 
     律师解答:未建立住宅专项维修资金的小区,没有交存过的业主应该按照新的公共维修资金管理办法进行补建、补交。如果业主不予以补交,业主委员会应当督促其交纳,也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。 
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