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节能降耗,物业管理的又一制胜法宝
杨晓刚律师      发表日期:2010-3-24
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      我从事物业管理工作十几年来,过去主要强调“服务”是制胜法宝,甚至提出物业管理的主要内涵归纳为六个字“时间+空间+服务”。随着党中央提出建立和谐社会,建设部提出建立节能型企业,我逐渐体会到节能降耗是物业管理的新课题,是物业管理的又一制胜法宝。
  一、从提高客人节能意识入手,养成自觉节能的好习惯。
  在物业管理工作中,我们要求员工高度重视节能工作,树立“节能降耗,从我做起”的观念,从日常工作中节省能源,减少浪费。各部门层层动员,找差距,定措施,从一点一滴做起。京泰大厦工程部集思广益,提出二十多条节能措施,仅改造二十五层餐厅通风设备一项,每年可节约资金近十万元。为减少卫生间冲水马桶水流量,员工们从各处找来五百毫升饮料瓶,装水后放入全楼卫生间每一个水箱中……我公司管理的江西新闻出版大厦就是由于在节能方面成绩突出,被评为江西省物业管理示范大厦,获得“省优”称号。我公司管理的北京中商大厦,国家发展和改革委员会环境资源司等七个司(局)在楼内办公。今年7月6日,我们召开客户节能座谈会,请国家发改委节能处负责人谈节能措施,全大厦30多家公司纷纷响应。从第二天起,我公司节能专职督察员逐室检查温度,数百间办公室温度都在26℃以上,而且做到人走关灯、关空调。
  节能的关键是调动客户的积极性。 在推广节能措施过程中,我们也遇到不少困难,有些客户不理解,说风凉话:“你们就是为了省钱”,在这种情况下,我们只有耐心做工作:“节能就是要省钱,首先省你们客户的钱”,使客户逐渐适应并配合。
  二、从设备改造入手,提高物业管理的科技含量。
  在物业管理公司的各部门中,工程部是节能工作重点,我们除加强日常管理外,最重要的是从改造高耗能旧设备入手,选用节能设备,大大降低能耗、节约费用。
要做好这项工作,必须抓好三个“支撑点”:
  第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平,特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解,掌握现代化技术和最新科技动态,要有个优秀的工程总监,在节能增效上把握方向,作出正确决策。  
  第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。目前,新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂,在采用新技术时,要认真进行选择,选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品,同时这些企业要有雄厚的资金支持,还要有高效优质的售后服务作保证。否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。
  第三、要有好的推广形式做支撑,便于企业运作。在提高认识的基础上,我们结合项目的
不同情况,把物业用户分成三种类型:
  (1)如果是在物业早期介入的新用户,应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备,给用户提出中肯的建议,帮助他们提前选择、一步到位(此阶段开发商或业主都有资金实力,可以为今后的物业管理打下坚实基础)。
  (2)如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的,可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等,这样就可以从根本上解决问题,降低能耗。
  (3)对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备,由于还没有老化到一定程度,在改造设备的资金运作中就有困难,业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况,帮助企业算账,采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等, 另外还可以与供货商协商,如先支付30%-40%设备款,余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后,在两三年左右时间内可收回投资,以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。?
  三、从员工日常工作入手,把节能降耗作为自觉行动。
  以中商大厦为例,早在年初,公司就把“节约能源,降低能耗”作为今年重点工作,下发通知要求:
  (一)每日做好能耗记录。要求数据准确,字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作;暖通专业做好大厦水耗统计和监控,杜绝跑冒滴漏。
  (二)做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。
  (三)坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作:
  1、专业人员重点控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象,有无违反公司规定使用能源的行为。例如:私自接水、接电等。
  2、内保警员重点监控楼层在无客户时,公共区域照明是否按时关闭,晚间公共区域空调是否关闭,卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求,并将情况及时反馈总值班。
  3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态,杜绝长流水。
  4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
  (四)各专业严格按公司节能降耗具体措施操作,不得私自开动设备。有效控制耗电总量,减少高峰时段用电量。
  1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。
  2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见,监督节电措施的实施。
  3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间,错开高峰用电时段,节省每一度电。
  4、清洗卫生间要合理使用水源,水龙头不可长流水。
  5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器,并在使用中注意错开用电高峰时段。
  (五)?考核工作:
  为贯彻实施公司节约的措施,达到降耗增效的目的,公司在狠抓管理的同时,要对各部门的节能工作进行考核,为控制和降低能耗,我公司采取积极有效的措施,使节能工作在中商大厦既形成了一定的声势,又取得了较好的效果。
  2005年7月6日下午,由北京中商永庄物业管理有限公司董事长宋明蔚先生亲自主持召开的中商大厦“节能降耗”座谈会在客户餐厅召开,参加人员涉及物业公司领导、员工和中商大厦各驻厦客户代表。会议明确了北京市供电局有关强制限电的要求,并发布了中商大厦有关降耗、限电工作预案,得到了驻厦客户积极响应。
  为贯彻实施公司节约能源的措施,达到降耗增效的目的,公司在狠抓管理的同时,还将节能工作列入各部门月度考核内容之中,同时,设立专职节能监督员一名,负责对公司员工及大厦各个区域进行节能监督检查工作。
  目前,中商大厦节能工作已初见成效。据统计,在7月11日-7月27日执行限电方案期间,大厦每天节电约553.16KWH,如果按国家平段电价0.57元/KWH计算,每天可直接节约电费315.30元,执行限电方案17天共节电9403.72KWH,直接节约电费5360余元。
     就这样,我们把一般的物业管理,提高到了节能增效科技管理的高度。
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