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怎么样去平衡业主大会和开发商以及物业管理企业的权利
杨晓刚律师      发表日期:2010-3-24
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     我认为所有人的权利假如国家法律法规都是在一个平衡线上,互相的权利是不会有冲突的。假如我们现在谈的问题,前提是已经出现了冲突,冲突就是发展商的承诺实现不了,业主大会成立的时候是带共性还是代表个体性。以前就是几个方面,最多的业主和管理公司之前,就是所谓的摩托车、垃圾房的问题,现在的问题是规划已经完善了,车位已经定局了,车场不够如何解决。
      那么,我谈三个困难,第一发展商按规划已经完善了,全部验收了。第二,业主有车没有地方停;第三,管理公司没地方建车位。三方都必须很中肯的看待问题,善于换位思考,三方必须围绕一个问题,就这个问题我们如何找一个平衡点。这个还是值得共同去互动的。互动的前提是把问题摆清楚,千万不要眉毛胡子一把抓。这个方面,我认为还是互相之间的认同度没有解决掉。
      这个靠什么来解决?
      这还是有赖于在座的记者、业主、律师对这个问题的导向。我们不要单一的看问题,用和谐的社会、和谐的心态去对待一切碰到的问题。在这种情况下,我的看法是,在车场停放的问题上,谁都没有意识到车发展的速度这么快,所以我认为这种责任追究谁都没有用,现在要解决的就是怎么停放的问题,是否充分利用整个小区的资源把它解决掉。
     业主大会也好,开发商、物业管理企业都好,其实都是民事行为,那就有相关的法规去约束。如果有合同的话就用合同来约束,如果没有的话就用相应的民法去约束。在发生纠纷的时候,怎么处理这个纠纷,有大部分业主有法律意识的话,这就不是问题了,很多东西可以通过法律解决。但是中国的老百姓就不习惯让法院解决事情。做任何事的出发点,最关键的就是整体业主的利益是第一位的,业主大会也好,业委会也好,物业管理企业也好开发商都好,我觉得有很多东西可以取得共识的。现在很多在管理的时候,很多都是照顾小部分人的。我觉得香港有一些很好的观念,最好就是楼盘的保值增值,大家都围绕这个来做事。对于大陆的居民来讲,我们求的是安居乐业,那么,我们的业委会、业主大会、开发商、物业公司,也应该为了安居乐业这个共同的出发点去考虑问题,取得共识。
      现在关键是有很多个人的利益,怎么去解决这个问题呢?我觉得这个也有很多前提的因素在里面。第一,我们的物业服务企业生存比较困难,一个是服务费的问题,一个是社会地位的问题。物业服务企业在整个服务行业来讲,是最困难的,因为政府相应的很多职能都加给了物业服务企业,而开发商只是把它们作为自己售后服务的机构,最后,业主觉得物业服务企业在我社区跟我作对的得多,为我服务的少,这些都是误区。在这个很难的生存空间里面,物业服务企业还面临着成本不断增加的、风险不断扩大的难处。      
     我觉得目前对物业服务企业各方面的政策扶持都是不够的,如果想把矛盾减到最少的话,应该从整个层面去考虑这个问题,除了经常讲的法律法规要完善,加大监管之外,其实可以做一些创新或者改造。
为什么大家都不愿意交物业服务费,就算只是几十、一百?我想如果能够引用一些国家和地区的做法,这不是很大的问题。因为他们公民的收入里面、福利待遇里面都有这个补贴,我们现在每个人的工资里面有交通补贴、饮料补贴、住房补贴、公积金,偏偏就没有物业管理费补贴,欧美、香港他们的福利都有这一块,政府为居民、业主已经考虑到这个了,这个是涉及到每个人从生下来就要接触的东西。事实上,物业服务费提上去的话,服务的质量肯定多少相应会提高的,这个大家都是认可的。物业服务费随着物价的上涨和社会的发展,肯定是一个上升的趋势,但是现在政府一方面没有这个考虑,另一方面则给企业不断加压。试想我们的企业都是以盈利为目的的,不可能长期亏本经营,现在是有开发商在做补贴,如果到时候开发商不管了,要业主自己来负担,势必造成大批的物业公司撤场。这个可能大家都不是很情愿看到的。
 
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