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业主大会决定权是“面积+人数”
杨晓刚律师      发表日期:2010-3-24
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      小区公共部分不可能说你的专用面积达你享受的份额就多的,公共部分主要是服务于公众的,应该同时考虑到一套房子有一户作为户主,这样就可以调节不公平的做法。从依法行政上来说,这也是很值得表扬的规定。

 面积+人数如何平衡?

从《物权法》开始到下面的法规,《物权法》规定的是业主专有部分所占建筑总面积的比例,假如说这套楼盘的使用率不到66.7%,就什么都达不成,有这种尴尬的局面出现。针对这个问题,最高院最近出台了一个意见稿,所谓的建筑面积是专有部分面积的总和,这样就有利于计算面积比例了。对于人数这个决定权的考虑,我认为是有点类似于我们一个公司的运作中,股东大会和董事会的运作模式,当需要考虑到资本的时候,股东大会是按出资比例决定投票权的,但是当不考虑资本的时候,董事会的运作则是无论出资比例,人均一票,也就是按人数来计算。

决定权是面积+人数,其实中间有一个发展的过程,最早的规定包括国家还有省市都是以建筑面积来决定的。其实有人提到的面积越大投票权就越大是偏袒有钱人的看法是片面的,只是看到权利没有看到义务——物业管理公司或者整个小区的运作(包括维修资金的使用)需要的经费,都是面积越大出钱越多的。如果权利跟义务对等的话,这个是说得过去的。物权法后来加了一个人数的双决定权,这个可以说是民主的一种体现,理论上是符合我们中国特色的。

我认为这是社会主义的初级阶段,这是一个过渡期,以后我认为这种状况会改变的。因为住宅小区的公共事务我们大家都认同,不存在经营的问题,既然不是一种经营,是一种服务型的,那就要按业主给的钱多少来确定投票权。

有些要确定决定权的时候,不一定会涉及到资产。比如说《物权法》规定的要实行决定权的时候有七项事项。除了涉及到一些跟资产、费用有关联的例如物业服务费、专项维修资金外,其他的应该是属于一个公共事务的概念,那其实一人一票是比较合理的,因为那个每个人都是平等的。可以说这个规定是一个进步。

 

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