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业主委员会何以缺位?
杨晓刚律师      发表日期:2010-3-24
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     近年来,我市住宅小区逐渐增多,但由于物业公司管理水平良莠不齐,导致业主和物业之间矛盾日益凸显。作为沟通业主和物业的桥梁,业主委员会本应扮演不可或缺的重要角色。但是,记者从12月9日召开的2009年度全市物业管理会议及物业管理协会全体会了解到,全市3万平方米以上住宅小区,建立业主委员会的仅占18%,业主委员会覆盖率过低。
  缺乏桥梁,物业与业主难沟通
  “我们哪有业主委员会,什么问题都是自己找物业解决。”记者采访发现,不少小区由于没有业主委员会,业主们遇到各种问题,只能以个人名义四处打电话寻找解决途径,但问题却难以解决。
  郭女士反映,她家单元门坏了4个月没人修;前年冬天下暴雪,小区积雪无人打扫,居民只能三三两两地同物业公司交涉。“如果有业主委员会替我们出头就好了,可想成立也很难啊,在小区住了快5年,邻居都不知道姓什么。”郭女士感慨道。在走访过程中,记者听到的物业和业主之间的摩擦不胜枚举,由于业主势单力薄,很难维护自身合法权益。
  近年来,随着城市住宅小区增多,小区业主与物业公司之间的纠纷和矛盾不可避免地凸显出来。但根据市房管局提供的数据,全市3万平方米以上住宅小区,建立业主委员会的仅占18%。由于业主委员会的建设滞后,加上有的运作不规范,加深了业主、物业公司及业主委员会之间的诸多纠纷和矛盾。为此,有的物业公司一走了之,有的业主委员会或辞职或散伙不干,还有的甚至把矛盾和问题推给政府,严重影响了小区稳定、社会和谐。
  业主委员会为何缺位
  业主委员会严重缺位的症结在哪儿?
  市物业管理协会会长刘希说,业主委员会难成立,一是难以找到合适的人选。商品房住宅小区的不少住户是工薪阶层,他们每天忙于工作,很难有时间投入到业主委员会的工作中,而业主委员会成员必须要具备充裕的时间。二是在业主委员会工作是无偿服务,这就要求业主委员会的工作人员有公益心,有精力并且热心公益事业。但是,每次召开业主大会很难把业主召集起来,更别提要业主无偿服务了。
  市民马先生告诉记者,他所在小区是我市成立小区业主委员会较早的一家,但通过业主委员会维权这条路走得并不顺利。他说,业主委员会只是一个自治组织,由于自身职权有限,很多事情替业主办不了。
  另一位小区业主委员会的负责人黄先生也有同感。他说,除了房管、公安和社区等少数单位,业委会的法律地位在其他部门和单位大都不被认可。
  一位业内人士说,我国现有法律还没有对业委会的法律地位问题作出明确界定,其法律地位不明确。业委会目前并不具备任何法律意义上的法人形态,没有承担民事责任的能力。
  探索业主自治新模式
  “虽然成立起来有困难,但我们希望业主能够重视业主委员会的重要作用。”刘希表示,业主维权意识淡薄,等出了问题和纠纷时,业主才会团结起来。然而,由于缺乏机构统一管理,维权很费劲。
  2003年国务院出台的《物业管理条例》规定,同一个物业管理区域的业主,应当在物业所在的房地产行政主管部门指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会,但对只有一个业主或业主人数较少的,也可不成立业主大会,选择共同管理。市房管局负责人表示,由于对成立业主大会的条件,条例没有明确指出,导致很多开发商为了延缓交房期限,不聘请正式物业公司,很多业主利益无法得到保障。
 
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