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换物管引来纠纷 业委会两万元买业主授权票?
杨晓刚律师      发表日期:2010-3-24
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     近日接到绿景山庄部分小区业主报料,称该小区业委会有人表示愿意出两万元钱换取他们授权票,并允诺未来会将物业管理费从1元降至0.8元,不授权的业主不但不能得到那笔现金,更为严重的是物业管理费也会继续维持高位。
     业主:业委会委员上门威胁授权
     昨天中午,记者接到位于罗湖区草埔金稻田路绿景山庄多位业主签名发来的传真,称绿景山庄业委会有人上门要求业主授权给业委会投票。
随后,记者根据传真上的签名和电话,对此事进行调查。住在2栋一位姓黄的业主告诉记者,日前确有一位体型较胖的自称为业委会的人来到他家,劝说他投票授权给业委会招聘新的物业公司,并允诺招聘新的物业公司进驻后,凡是投票支持的业主,每户发放2万元,并将物业管理费从1元降至0.8元。“如果不投票支持的,不仅没钱发,物业管理费也不会降低。这样的行为实在令人费解。”
      “业委会怎么能逼业主无法投票?小区有700多户,如果大家都授权的话,业委会真有那么多钱发给业主吗?如果业主授权了,而业委会又不能兑现承诺,届时又将如何是好?”2栋的另外一位郑姓业主在接受采访时,也提出了类似的质疑,她也表示确有一位姓陈的业委会委员上门拉票,但遭到她的拒绝。她向记者透露,在这届业委会委员中,确有个别委员看到业主有不同意见时,就出言威胁,导致不少业主因怕打击报复,无法表达真实意图。
     1栋的一位李姓业主则说,这届业委会成立以后,对正常的物业管理确有较多干涉,导致小区矛盾多多,破坏小区稳定,给广大业主的和谐生活秩序造成严重影响。
     业委会:是物业侵吞业主钱财
     “我们没有说要给业主发2万元钱,只是说每户业主约有2万元被物业公司侵吞,我们可以依法向他们追讨现金?我们哪有这么多钱发给大家。”绿景山庄业委会代表任先生接受记者采访时说,经业委会查证绿景山庄的山庄会所、幼儿园、菜市场、架空层、职工宿舍等公建和配套设施,已被开发商利用自己物业公司掌握的公建配套设施资料,为自己办理了房产证,把本来属于业主的东西变为开发商所有。“就这样,每年大概有百万元的收入,流入开发商的钱袋。据我们初步保守估算,自入户以来到现在每户有近两万元被侵吞。”
     “业委会成立后,物业公司没有把物业管理的决定权交给广大业主。没有提交业委会用房和公建配套用房的房产证和相关资料。”任先生透露说,据他们查证,物业公司还存在不少侵占业主的利益的事实。为了维护广大业主的利益,他们才主张召开业主大会,并发放了一份《告绿景山庄全体业主书》,让广大业主明白业委会所调查到的真相。
     物业管理处:业委会无中生有
    “山庄会所、幼儿园、菜市场、架空层、职工宿舍等公建和配套设施办理的房产证,完全是符合当时的法规政策和规划要求,因为房产证不是想办就能办到的,我们都是依照相关法律法规去申办,不存在把本来属于业主的利益侵夺为开发商所有。”绿景山庄管理处主任罗平说,业委会称“每年百万元的收入流入开发商的钱袋”和“业主每户有近两万元被侵吞”等说法,罗平也一一给予否认,认为那是业委会为了达到某些个人利益和目的,无中生有造谣生事,旨在误导不明真相的业主。
罗平解释说,小区入伙10多年,管理费一直是一元钱每平方米,“作为围合式小区,这个价格在深圳应该算比较低的吧”。在2004年以前,物管费都能有节余。但是近几年来,随着物价的上涨和人力成本的提高,每年确实出现了一定的亏损。“接下来,我们还是会想办法,也有信心来慢慢改善目前的亏损现状。”
      律师:逼迫业主授权违法
      金卡律师事务所深圳分所律师张兴彬指出,业委会是业主大会选出来的机构,应该代表广大业主的利益,如果涉嫌采取逼迫或威胁的手段来让业主授权,将违反《深圳经济特区物业管理条例》。同时,业委会也无权给业主派发现金或不派发现金,无权让一个小区业主交不同数额的管理费。假设业委会确实以2万元让业主授权的话,业委会这笔钱从何处而来?能否进行兑现?都存在很多疑问。
     在东晓街道办的指导与组织下,绿景山庄业主大会于20日开始投票,投票结果将于今日出炉。
东晓街道办负责人表示,在小区业委会和物业管理处矛盾突出的情况下,不少业主也对此事非常关注,为此,街道办在区主管部门的指导下,依法依规组织召集业主召开临时业主大会。为了确保临时业主大会的公开与公平,这次会议的投票箱的每日开启和封存均由工作人员负责,同时有小区的业主在场监督,现场也有监控录像,一切符合程序与要求。
     关于绿景山庄
     绿景山庄共有建筑18栋,其中16栋住宅,会所和幼儿园各一栋,小区共有住户720多户。山庄于1999年7月入伙以来,由绿景物业管理有限公司绿景山庄管理处实行专业化服务。至2008年12月底,管理处先后获得市、区、街道和辖区派出所等各种荣誉10多项,连续多年保持草埔片区零发案小区。
      社区工作站:
     业委会两次成被告
    “业委会与小区现在的物业管理公司矛盾重重,双方积怨甚久。业委会于是提出了要更换现在的物业公司。”东晓街道办绿景社区工作站的工作人员告诉记者,2008年10月,业委会就召开了集体业主大会,欲以邀请招标的形式,来重新选聘新的物管公司。但此举遭到主管部门的反对,认为邀请招标不合法,应改为公开招标。去年年初,业委会将招标方式从邀请招标修改为公开招标,后来却接到罗湖法院的通知,因为一名小区业主状告业委会,公开招标因进入司法程序被迫中断。“后来业委会提出起诉业主是开发商的一位亲戚。去年9月份中级法院二审判决业委会胜诉。但是在一个月以后,又有业主以业委会擅自改变业主主意,再次状告业委会,现在二审判决还没出来。”
     据这位工作人员介绍,2009年5月,超过20%的业主提议召开业主大会,审议决定“是否续聘现有物业公司事宜”。但是由于议题比较单一而且存在不同意见,业委会拒绝召开业主大会。业委会去年12月召开临时业主大会,却因为程序违规,于今年1月15日被东晓街道办告知结果无效,要重新召开临时业主大会。
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