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物业交接将出台地方标准将引入第三方机构测算物业费
杨晓刚律师      发表日期:2010-3-24
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     怎样才能制定出合理的物业费,物业服务项目的成本是多少,如何让物业公司和业主都能接受……这些问题有望在今年逐步得到解决。记者从昨天市住建委召开的物业管理工作会议上获悉,今年本市将按季度公布物业成本造价,并从新项目起引入第三方机构进行物业费测算,并逐步扩展到收费评估、服务纠纷等各方面。
  物业交接出台地方标准
  “今年的物业工作,着重在理清责任、透明价格、细化标准和解决纷争等方面。”市住建委副主任张农科表示,今年将加快制定物业项目交接技术导则。以小区内共用部位的交接查验为重点,明确划分前期开发与后期管理的责任,在交接查验中解决好前期开发遗留的问题。“目前,这个标准已经在部分物业项目中进行试点,通过了专家论证,将以北京市地方标准的形式发布实施。”据悉,各区县和各物业企业都将按照这个规范进行物业项目交接工作。同时,本市还将尽快完善物业服务等级规范体系,制定技术标准。目前本市已制定下发了一、二、三级物业服务等级规范。
  新项目公示物业费构成
  为了提高物业收费的透明度,本市将从今年的新项目开始,引入第三方机构测算物业费初始价格,并将价格形成机制在售楼处公示。张农科透露,目前该机制已经进入实操模拟阶段,一旦成熟将择机推广。
  业主欠缴物业费,其中一个很重要的原因就是对物业服务成本造价的质疑。据介绍,为了解决这个问题,将从今年适当的时候开始,组织定期公布物业服务成本定额造价,把物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本细目和价格标准定期公布。这项工作去年下半年开始探索,目前,已经形成了初步方案。今年,将由市物业协会每季度公布一次成本造价。
  本市物业管理服务活动月已于昨日启动,各物业企业后续一个月内将组织一次业主代表恳谈、安排一次设施设备参观等。北京物业管理行业协会表示,全市各物业企业将结合本公司所管理、服务的项目特点,组织十项活动。
  第三方利于缓解矛盾
  在业主和物业公司之外,引入第三方机构测算物业费初始价格,并将价格形成机制在售楼处公示。这种方式是否能解决目前在部分社区内出现的物业纠纷问题,记者就此采访了几家物业公司,大家对此的态度总结起来就是——“谨慎乐观”。“能找个中间人,当然比我们双方老这么僵着好,”一位物业公司负责人告诉记者,物业费的问题,一直都比较敏感,业主一旦和物业公司产生矛盾,基本上都是采用拖欠物业费这一招,结果造成物业公司和业主的分歧越来越大,双方僵持不下,矛盾很难解决。不过他也直言,引入的第三方机构也可能被一些业主质疑其为物业公司的“托儿”,“不过有总比没有好,最起码能有个缓冲,有利于矛盾的解决。”
  公示价格只是指导价
  对于物业协会将定期公示物业服务成本造价的问题,业内人士表示,这种定期公示的价格实际为一种“指导价”,是对当前物业服务水平及其成本的概括性总结,各个物业项目可以以此为依据,但最终落实到具体的项目,还需要物业公司、业主,或者是新引入的第三方机构相互协调,拿出一个令三方满意的解决方案。
 
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