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《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读(二)
     发表日期:2010-9-15
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   第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

  【释义】这一条是比较危险的,相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的,但是我想这一条则是相反的,它增加了纠纷。

  我们一般将定金合同称为预合同,而将买卖合同称为本合同,预合同实际上是给双方一个退出的机会,使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为,所以各国都规定了预合同解除的内容,严格限制将预合同认定为本合同的条件,但是这一条里我们看不到这种法律思想,很遗憾。

  第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定,很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”,在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字;殊不知,这种规定给多少企业创造了机会:开发商在预售时每平方米只收消费者三千元,利用这部分资金将楼建设成后,房价暂进可以涨到五千元,为了按照五千元的价格出售房屋,就要解除原来的预售合同,也就是要主动违约;怎么办呢?其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。

  此条解释可以说对症下药,基本上否定了登记备案制度的合法性,在目前登记制度没有建立以前,是一种进步;当然,如果登记制度建立了再这样写,可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧,此一时彼一时也。

  第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

  被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

  【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的,但是这里却写到了拆迁房,可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了,当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》,其中以十五条、十六条、十七条为最劣,简直就是强抢豪夺。

  可怜法官们的一番苦心,他们不能直接出关于拆迁的解释,只能在这里面提几句,将补偿安置房归于商品房调整的范围之内,可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些,应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换,还是货币补偿”,否则今后拆迁企业都不进行产权调换了,这样可以避开一个责任“雷区”。

  第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”,大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了,居然还有一位老教授在电视上也这样说;我想说法律欺诈是最大的欺诈,大家一定要看清楚,《消法》第四十九条是说:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”,而本司法解释则说得“可以不超过一倍”,前者是“应当”,后者是“可以”;前者是最低一倍高不封顶,后者是最高一倍低不限量,那当然包括零赔偿,所以根本不是一回事!

  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”,按说这种情况不应当发生:所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中国、在北京这种事情就天天在重复,开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行,有时还不止是一家银行,使消费者用自己的钱购买完房屋后,为开发商进行了担保,如果开发商破产了,那么消费者还要将房屋给银行,做到“钱房两空”;这是我们的制度设计问题,北京市762名人大代表只有一名律师(同达律师所刘红宇女律师),懂抵押担保的人大概不超过三人,这样的人大代表能够写出高质量的法律吗?不可能,不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表:中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”,估计大家准是一头雾水:“大哥,啥是抵押”。

  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  【释义】这一款没有什么难的,一般人一看就明白,我也就不多写了;其实这还是制度设计的问题,属于物权变动的内容;只是中国这样的事情太多,不仅你没有入住的房屋,有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖,不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。

  第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  【释义】第八条强调的是合同违约责任,以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任,也就是说当合同不成立或者无效时,开发商也要承担责任;此条甚好!但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好!

  目前很多案件开发商主动追求合同无效,因为合同无效后一切合同责任都可以免除,这里就明确通知开发商了:“合同就是无效,你也要承担责任”;而且这样对消费者就产生了一个有利之处,如果当合同虽然有效但责任无法确定时,可以追求合同无效,变不利为有利,变被动为主动。

  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护,保是写得不是很具体,就是如何确认“故意隐瞒”这一事实,因为法律上说好说,但是在诉讼中做起来可以难了,这个法律环境是很难证明的,可以法官们想做好事,也不好做,只能让律师来证明了。

  第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

  【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗,但是因为中国房地产市场中这种行为太多了,大家怕监狱里富豪太多,就要为他们找一个出路,如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”,再加房屋不动产又不象动产一样可以移动,大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了,这实在是一种对犯罪的纵容,此条不好,大大的不好。

  第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;

  【释义】此条前半句没有什么可说的,说得都是应当说的内容。

  买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  【释义】此条的后半句则有问题了,什么叫“无正当理由”?为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效?为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”?为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”,总是强调消费者的单方责任,而不强调开发商的交付义务,明显占在广大资产阶级一边嘛,明显将少数劳动人民看成是刁民嘛,希望下次写司法解释时可以改正!

  第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手,什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”,什么是法律意义上的“主体结构”?与技术意义上的“主体结构”是否一样?法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样?此条是强调质量问题的,如果出现了这种问题什么办:主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办?我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行?也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车,这样的合同能否解除?我想,大概很多法官都是文科出身,大概想说清楚质量问题,但是又无法说清楚,就去找建设部有关质量管理部门了,质量管理部门也不想说得太清楚,干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧,可叹到头来吃苦头的还是消费者。

  第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  【释义】此款表面看来很好,但实际一用又极为不好,什么叫“严重影响正常居住使用”,例如:某宅一用厕所,则楼下厕所开始下雨;另一处客厅中间有一大煤气立柱;还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”?法律不清则责任不明,责任不明则易枉法裁判。

  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

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