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《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读(三)
     发表日期:2010-9-15
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  第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语,据我所知大概有以下五个:销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积,其实面积就是长宽之积,为什么要做得这么复杂呢?其中一个重要的基本原理是:将简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主,几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少,但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内容推广不开,而建筑面积这么复杂的概念却大行其事,就是因为实用面积太容易核实了,开发企业很难做假;而建筑面积不仅容易做假,而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任;所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂,再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作,而且往往从面积开始。

  这个司法解释早就开始准备了,我本来以为会在面积问题上有所突破,例如:业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定,但是很显然,司法解释依然没有说清楚这一点,例如:如果套内实用面积减少10%,但总建筑面积仅减少2%,能不能解除合同?看来这又给我们留下了很多工作;中国消费者维权的道路已经很漫长了,中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。

 

  第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  【释义】这一条写得不错,可以举个例子来说明:本来合同约定2003年1月1日交房,但是开发商到了2003年1月10日还没有交房,于是业主就开始行使催告权:“开发商,你2003年2月1日前一定要给我房,我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付,已经从根本上影响我得“非典”了,于是我要求解除合同,法院应当支持;不过注意,最后可是说明“另有约定的除外”,所以和开发商签字一定要小心。

  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

  【释义】这一条也举个例子:本来合同约定2003年1月1日交房,但是开发商到了2003年1月10日还没有交房,于是业主于2003年2月1日发挂号信说:“开发商,你不交房影响了我得非典了,我准备解除合同”,那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同;而且如果到了2003年4月30日,我还想再等等看一看,那么可以再发一封信,又可以延长三个月。

  但是,如果你一封信也没有发,或者说是没有任何证据可以证明你发了信了,那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止,消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了!

 

  第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

  【释义】

  此条的依据是《合同法》第114条所说的:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

  但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解,因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,为什么这里又说“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”,一个是100%,一个是30%,这倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下几个:

  1、法官们写错了,他们因为非典太忙了,可能少写了几个字;

  2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况,而此条则适于普通情况下仅要求支付违约金的情况;不过当合同解除时也有违约金啊,所以有点难以理解。

  3、秦兵还处于弱智状态,无法理解最高人民法官的精深博大之思想;

  我对消费者有一个建议:当你的合同可能被判无效或者被撤销时,你就直接要求两倍赔偿;当你的合同要求解除时,你也要两倍赔偿,但是最好别提违约金;不过,你如果不提违约金,又会出现另外一种风险,就是法官并不支持两倍赔偿,怎么办呢?只能看你的运气了。

  第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本204条》中抄下来的,只是我当时说是租金是实际发生的租金,而此处写得是拟制的租金,我如果在合同里这么写可能被认为无效条款,所以说司法解释的要求比我得要求还要高,没有办法,谁让人家是最高法院呢。

 

  第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


  【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了,从1949年建国以来,没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话,说过办理产权证不准时要承担违约责任,这次说得是非常具体了,是“三个代表”最直接的体现。

 

  第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  【释义】此条与第十八条是不一样的,上条说是的违约责任,此条说是解除合同,而且强调是由于出卖人的责任;只是留了一个小尾巴:什么是出卖人的责任呢?这又是给双方律师提供了辩论的机会。

  另外,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”各位看官注意,此条强调是由购买人办理承担全部办证义务,也别以为是开发商的义务。

 

  第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

  【释义】此条写得是商品房的批发业务,提出了一个新概念:“包销人”,其实就是销售代理,所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同,可能会有一定的风险。

 

  第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  【释义】对消费者没有什么太多的影响,但是如果开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了,就会有点麻烦了。

 

  第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

  【释义】前面所说都是实体问题,此条说的是审判程序问题,此处将代理商做为第三人对待,三角合同最难处理,请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同,如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。

 

  第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况,现在这种事情越来越多了,因为“假贷”越来越多,银行也怕了,所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了;只是少了一个条款:如果因为消费者的原因不能取得贷款,消费者是否有权解除买卖合同?就是说银行不给我贷款了,我能不买房了吗?此等情况会在非典后日益增加,不知道法院会怎么处理。

  第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  【释义】此条是共同保护开发商、消费者的,因为只有在处理银行合同中,两者才有可能站在同一条壕沟里,这种机会并不是很多,希望各位要珍惜。

  第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  【释义】此款也是审判程序方面的规定,就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  【释义】写到这里我到想起一种情况,如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的,那么银行非常容易加入进来,但是如果是由仲裁委员会来管辖,由于仲裁程序没有第三人的制度,所以银行很难加入进来,这时的情况就比较难办了。

  另外,在《商品房担保贷款合同》里,各方的身份如下是不一样的;在贷款合同里,银行是贷款人,消费者是借款人;在担保合同里,开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人;在抵押保同里,消费者是抵押人,银行是抵押权人。

  第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

  【释义】此条内容比较难懂,这就是担保法的高深之处,中国的土地法律很难,预售法律更难,预售房的担保法律极难,但最难的是中国预售商品房的抵押法律,全民界难度第一,不要说普通人搞不懂,就是抵押法专家也很难说自己全懂了得;本来律师不想加入到这个市场里,但是没有办法,党和国家非让律师挣钱不可,除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。

  此条可以解释为:如果消费者不能按时向银行还贷,在消费者还还没有办理抵押登记手续(这时银行拿不到房屋)的情况下,如果银行起诉消费者,那么应当通知开发商参加,潜台词是:如果银行赢了官司,开发商就要将房屋给银行,虽然房屋并没有抵押给银行;这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记,主要目的是为了保护大中华帝国的银行。

  第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

  【释义】此条也是为了保护银行的,只是让银行对开发商网开一面,平时都是朋友,现在已经有消费者顶帐了,就不要再拉上开发商了,当然开发商提供了保证的除外。

 

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