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房屋买卖合同未依约履行且房屋未办理过户登记时的房屋权属纠纷
     发表日期:2010-9-15
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  【案情】甲(女,49岁)原有祖传房屋5间,坐落于北京海淀区明光村。因该房无人居住,1994年5月甲将该房交与邻居乙代管和使用。之后,甲打算将房卖掉,部居乙得知后要求买下。1995年2月,甲和乙请丙作中间人,双方订立房屋买卖契约。契约规定:5间房屋的房价为人民币30万元,在1995年内由乙分三次付清;在这一年内买方何时付清房款,卖方就何时将房屋买卖契证交给买方。契约签订之时乙向甲付房价款5万元,三个月后又付5万元,尚欠房款20万元。之后,甲虽多次向乙催要剩余房款,但乙始终未付,甲因此也未将房屋买卖契证交给乙。乙一直居住该5间房屋,其间并对房屋进行多次维修。1997年3月15日,甲找到乙要求收回房屋,退回房款,乙坚决不同意。

  1998年2月,海淀区学院路电影院因扩建需要拆除甲、乙系争房屋5间。电影院与乙达成协议,以房价50万元买下系争房屋。甲得知后,于同年6月以乙未交清房款,房屋产权尚未转移为由诉至海淀区人民法院,要求确认房屋归己所有并收回自己的房屋。被告乙辩称,买卖双方订有房屋买卖契约,自己已支付了部分房款;契约并未规定“房价款不交清,房屋买卖契约无效”,所以未付的部分房款只是欠原告的债务,因而坚决反对原告提出的房屋所有权归其所有的请求。

  对本案的处理有两种观点:一种认为,原告甲同被告乙买卖房屋是自愿的,有中间人、契约执笔人作证,立有房屋买卖契约,被告也已支付了部分房款,买卖关系已经成立。被告所欠部分房款属于债务,应比照当时的物价确定尚欠房款,适当归还原告。因此,原告甲同被告乙所为的买卖房屋行为有效,房屋应归被告所有。被告应将卖房所得50万元给付原告20万元。另一种观点认为,甲与乙所签订的房屋买卖合同并未发生法律效力。理由是双方在合同中明确约定:乙应在1995年一年内分三次付清房款,甲才将房屋契证交给他,因此这一买卖房屋的行为是附条件的民事法律行为。由于乙直到1998年还未付清房款,买卖合同中所附条件并未成就,这一买卖行为还未发生法律效力。乙在没有取得房屋所有权的情况下,将房屋卖给电影院是无效的。因此,房屋所有权归甲,而甲则应退还乙已支付的10万元房款和维修房屋所花费用。

  【纠纷与风险分析】

  本案是一起因买受人未依约履行房屋买卖合同且房屋未办理过户登记而引发的房屋权属纠纷。作者认为上述两种观点都有失偏颇。第一种观点将本案的成立简单地等同于生效,抹杀了房屋买卖这种特殊买卖与一般买卖的区别;第二种观点将分期付款且保留所有权的买卖视为附条件的买卖合同,从而在法律适用上显得极为牵强。之所以会出现这种法律适用中的尴尬,一定程度上是由于当时的立法状况决定的,因当时的有关经济合同法对此没有相应规定。下面根据我国现行《合同法》的规定,对本案纠纷及其合同风险作以下分析:

  根据我国《合同法》第133条的规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第134条规定,当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。本条规定了买卖合同标的物所有权保留制度。根据上述规定,买卖合同标的物所有权保留应当满足下列条件:买卖合同标的物所有权保留由当事人约定,而不是法定;当事人只能对买受人未履行支付价款或者其他义务的情形约定标的物所有权保留;保留买卖合同标的物所有权的人只能是出卖人;在买卖合同未作出该约定时,买受人不能对出卖物行使所有权保留,但是在作出约定并具备行使对出卖物的所有权的保留条件时,买受人可以放弃行使,但只能以明示方式作出才发生效力。

  据上述分析可知,本案中,双方当事人约定在这一年内买方何时付清房款,卖方就何时将房屋买卖契证交给买方,这一约定的另一种说法就是尽管卖方将房屋已交付买方占有使用,但只要买受人不付清房款,买受人就得不到房屋所有权。可见,双方当事人所签订的房屋买卖合同对房屋出卖人的所有权保留进行了约定。在乙不能依据买卖合同的约定付清房款的情况下,甲可以对该房屋依法处分,而乙在付清房款之前对房屋不具有所有权和处分权。因此,本案中电影院与乙达成协议,以房价50万元买下系争房屋的行为应当认定无效。甲可基于电影院与乙达成协议无效,直接请求电影院返还房屋,由乙基于无效合同而退还电影院50万元的房款;如若从保护善意第三人的角度出发,认定电影院善意取得5间房屋及其范围内的土地使用权,那么,因乙非法处分他人房屋所取得的50万元房款即构成不当得利,应将该利益返还甲。此外,甲在乙交付的10万元房款中扣除乙对甲的房屋的使用费用(即同期房租)后,如有剩余应退还乙,如若不足以抵销乙对甲房屋的使用费应当由乙补足。

  我国《合同法》第167条规定:“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”据此,本案中房屋买卖合同的双方当事人所约定的付款方式为分期付款,即30万元房款由乙在1995年内分三次付清。但是,本案中的乙在每次付款5万元、两次付款计10万元以后,直到诉前再未履行对甲的付款义务。按照《合同法》的上述规定,在分期付款的情况下,乙未支付的房款达到总房款额30万元的1/5即6万元时,甲就随时有权解除合同,而本案中乙未付房款竟达到总房款的2乃即20万元,因此甲可以主张解除合同。

  因《合同法》只对解除合同作了原则性规定,并未对解除权的行使期间作出明确限制,由此可以推定甲行使对合同的解除权并不受时限的限制。只要乙未支付的房款达到总房款额30万元的1/5即达6万元或超过6万元,甲即可以随时解除合同。合同解除的后果是乙应当向甲退还房屋,甲应返还乙已支付的10万元房款。此外,乙应当向甲支付房屋使用费,该费用可以乙租赁同等条件的房屋的租金计算。

  【风险提示】

  当事人可以在房屋买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务、房屋的所有权属于出卖人的情形下,买受人对因购买而占有和使用的房屋不具有所有权,其亦无权对该房屋进行处分。否则,其处分行为无效。房屋买卖合同的履行采取分期付款方式时,分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

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