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房屋共有人恶意处分共有房屋的效力及其认定
     发表日期:2010-9-15
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  【案情】原告魏某系被告宋某的丈夫。宋某与魏某于2004年2月登记结婚,婚后生有一子。2005年5月,宋某取出自己婚前的积蓄,在本市购买了一套二室一厅的房屋作为一家三口共同生活的处所。购房时宋某与丈夫商量将自己登记为该套房屋的产权人。然而,婚后双方经常为家庭琐事产生摩擦,宋某与公婆相处也有矛盾。对婚后生活感到极为失意的宋某打算离婚,但是又担心花费了自己全部心血的120平方米的房屋因离婚而作为婚后共同财产被分割,从而使自己失去居所。不离婚,又于心不甘。宋某为达到离婚后能够保住房屋的目的,在与密友刘女士串通后恶意低价将房子卖出,然后向丈夫提出离婚。

  2006年2月,经过一番准备,宋某将其名下作为家庭共同生活居所的房屋,通过与刘某签订房屋买卖合同的形式,以10万元的价格卖给刘某,并办理了房屋产权过户登记。之后,宋某遂到法院起诉要求与魏某离婚。离婚诉讼中,魏某发现作为生活居所的房屋已卖给了刘某,认为妻子宋某为达到转移夫妻共同财产的目的,恶意串通其友刘某,将房屋以10万元的低价实施虚假转让,亦提起诉讼请求法院确认宋某与刘某的房屋买卖合同无效。法院经审理依法作出判决,确认宋某与刘某之间签订的房屋买卖合同无效;宋某、刘某将上述房屋的产权恢复至宋某名下,同时刘某将上述房屋返还宋某与魏某。

  【纠纷与风险分析】

  这是一起因房屋共有人与他人串通恶意处分共有财产而引发的纠纷。解决本案纠纷的关键,是如何界定宋某与魏某婚姻关系存续期间由宋某购买并依法登记于其名下的房屋的归属,即该房屋是宋某的婚前个人财产还是宋某与魏某的夫妻共同财产。

  依据《婚姻法》第17条的规定,在婚姻关系存续期间所得的下列财产属于夫妻共同财产:(1)工资、奖金。(2)生产、经营的收益。(3)知识产权的收益。知识产权的收益,包括作品在出版、上演、播映后而取得的报酬,或允许他人使用而获得的报酬;专利权人转让专利权或许可他人使用其专利所取得的报酬;商标所有人转让商标权或许可他人使用其注册商标所取得的报酬。(4)继承或赠与所得的财产。并非所有继承的财产或受赠财产都是共同财产,如果遗嘱中或赠与合同中确定只归夫或妻一方所有的,该财产就归被确定的一方所有。(5)其他应当归夫妻共同所有的财产。

  夫妻的个人财产,是指夫或妻各自可以完全支配而不构成夫妻共同财产的财产。夫妻个人财产分为法定个人财产和约定个人财产两种。根据《婚姻法》第18条的规定,法定个人财产包括:(1)一方的婚前财产,指在夫妻领取结婚证之前或在得到法律认可的事实婚姻成立之前一方拥有所有权的财产,包括一方享有单独所有权的财产以及与其他人共同享有所有权的财产。(2)因一方身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。(3)遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产。(4)一方专用的生活物品。(5)其他应当归一方的财产,主要包括用于一方的职业需要的书籍、工具、带有纪念意义的奖章、奖品等。所谓约定个人财产,是指夫妻双方对夫妻关系存续期间所获得的财产归属进行约定,从而归人夫妻一方的个人财产范围并由夫妻一方所有、支配和处分的财产。

  从上述夫妻共同财产和夫妻个人财产的界定中可以看出,本案系争房屋为宋某与魏某婚姻关系存续期间购买,在宋某与魏某无特别约定、且宋某在没有证据证明其名下的房屋为其个人财产的情况下,该房屋应认定为宋某与魏某的夫妻共同财产。《婚姻法》第17条第2款规定,夫妻对共同财产有平等的处理权。根据司法解释,该条应当理解为:夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此,本案中宋某对系争房屋的处分因未经魏某同意,故其无处分权。本案中因宋某处分该系争房屋是其与刘某恶意串通并通过签订房屋买卖合同进行转让的,可见刘某不是善意第三人。根据《合同法》第52条第(二)项的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效,可见,刘某与宋某签订的房屋买卖合同属于无效合同。根据该法第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。《合同法》第59条规定,当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。可见,法院对本案所作的判决是正确的。

  【风险提示】

  夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,对于房屋等重要共同财产夫或妻任何一方都无权独自处分。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但是,夫妻任何一方与第三人恶意串通并通过签订房屋买卖合同进行转让的,该处分行为无效。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条,对房屋买卖中出卖人与第三人恶意串通订立的房屋买卖合同的效力亦作出了相应规定,即买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立房屋买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效的,应予支持。

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