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商品房预售合同的当事人未按约定办理登记备案手续时的合同效力纠纷
     发表日期:2010-9-15
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     【案情】2005年1月10日,丁某与新锐房地产开发公司签订商品房预售合同。合同约定:新锐公司将其开发的观海阁B2幢5层02室售与丁某,价款729,000元,分3次付款,房屋办理产权登记之前丁某应付清全部房款;该房屋于2005年7月10日前交付使用;该商品房预售合同签订后的10日内经买卖双方到房地产管理部门办理登记备案生效。丁某先后向新锐公司支付购房款人民币551,000元。2005年6月15日,新锐公司取得市政府颁发的观海阁房地产权证,并于同年6月25日通知丁某办理房屋交接验收手续。丁某验收后领取了房屋钥匙。之后,新锐公司多次要求丁某付清余款,丁某一直推托不予理睬。2个月后,新锐公司再次要求丁某将剩余房款付清,并催促丁某到房地产管理部门办理房屋产权登记,丁某提出退房,遭到新锐公司拒绝。新锐公司遂向法院起诉丁某,请求法院判决其履行合同并承担延期付款的违约责任。丁某辩称,双方签订的商品房预售合同未经依约办理登记备案商品房预售合同无效。丁某主张退房并要求新锐公司退回已交付的全部房款。

  【纠纷与风险分析】

  本案是一起因商品房预售合同的当事人未按约定办理登记备案手续而引发的合同效力纠纷。

  合同的生效要件,是指使已经成立的合同发生完全的法律效力所应当具备的法律条件。本案中双方当事人已经就商品房买卖的价款、付款方式、付款与交房时间等达成了一致,预售合同已经成立。但已经成立的合同必须符合一定的生效要件,才能产生法律拘束力。根据《民法通则》和《合同法》的有关规定,商品房买卖合同生效应具备下列条件:(1)合同的主体必须合格。作为合同当事人的主体可以是自然人、法人,也可以是不具有法人资格的其他组织。(2)当事人意思表示必须真实。意思表示真实,则是指当事人订立合同的内心意愿与其外部表示的意思一致。通过要约与承诺方式当事人就合同的主要条款达成一致即合同已经成立,但是一旦这种合意不是当事人的真实意思,而是出于重大误解、乘人之危,或者是出于受胁迫、受欺诈而为之,那么合同就有可能被依法撤销甚至被认定无效,被撤销的合同和无效的合同将自始对当事人不具有法律约束力。(3)合同的内容必须合法。合同内容合法,是指订立的合同各项条款不违反法律的规定,特别是强制性规定,这是合同生效的根本条件。所谓强制性规定,是指必须由当事人遵守,不得通过其协商加以改变的规定,而不是指任意性规定。合同内容合法主要包括以下两个方面的含义:第一,在有法律、行政法规规定的情况下,合同内容不得损害现行有关法律的规定;第二,在没有法律、行政法规规定的情况下,合同内容不得违反国家利益和社会公共利益。作为商品房预售合同来讲,房地产开发商预售房屋必须取得商品房预售许可证明,或者在起诉前取得商品房预售许可证明,否则,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。本案中双方签订的商品房预售合同符合上述要件。

  需要指出的是,上述要件是合同生效的一般要件。除上述外,还可有其他生效要件,如法律、行政法规规定的特殊生效要件或当事人约定的生效条件。此时,除了合同生效的一般要件外,还须具有法律、行政法规规定的特殊生效要件或当事人约定的生效条件成就时,合同才能生效。本案中,双方当事人约定商品房预售合同在签订后的10日内由新锐公司到房地产管理部门办理登记备案时生效。本案双方当事人未履行这一手续,尽管双方签订的预售合同符合合同的一般生效要件,也有可能因此导致这一合同不能生效。但是,根据合同法的一般原理,法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式订立合同,即使当事人未采用特定形式,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同应当认定已经成立。对此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定作出了明确规定。根据该规定,本案中双方当事人虽未依约办理商品房预售合同登记备案手续,但因卖房人已交付了房屋,买受人丁某已入住并已交付了75%以上的付款亦即其已履行了主要合同义务,可见双方的商品房预售合同已经生效。对于生效合同,当事人应当切实履行。本案中新锐公司的诉讼请求应当得到法院的支持,丁某应当承担继续履行合同和逾期付款的违约责任。

  【风险提示】

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。


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