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通过电话录音判定卖方违约并承担定金责任
     发表日期:2010-9-15
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  【案情】2005年6月1日,王某委托某房地产中介服务公司卖出自己的一套房屋。牛某通过该中介公司与王某取得联系,经过多次看房了解,牛某有意购买。在牛某与王某就房屋的价款、付款方式、付款和交房时间达成一致的基础上,王某、牛某在中介公司的撮合下签订了一份房屋买卖意向书。在签订该意向书的同时,牛某通过中介公司向王某交付了1万元购房定金,并约定在该意向书签订后10天内王某与牛某签订房屋买卖合同。此后,此笔房产交易未能成功,王某与牛某没有签订正式的房屋买卖合同。牛某在多次要求王某返还定金未果的情况下,于同年8月向法院提起诉讼,要求王某双倍返还定金2万元。在法庭审理中,牛某称原告与被告之间的房屋交易之所以没有成交,是王某明确表示不愿意出售房屋所致。而王某辩称是牛某不付购房首付款才造成王某不卖房屋的,1万元定金是中介公司支付的而不是牛某支付的,王某认为其收取的该1万元定金应当退还中介公司,而不应当向牛某双倍返还。

  在法庭审理中,王某对自己的主张不能举证,而牛某向法院提交了王某违约的录音证据。2005年7月22日,中介公司的员工在牛某与王某通电话时,对双方的通话进行了电话录音,录音资料证明王某因价格变化不愿再出售房屋。在中介公司7月28日对双方电话的录音中,王某承认对牛某违约,并表示愿意向牛某赔偿定金。对这两份录音证据,王某承认声音是自己的,但是认为两份录音资料都是经过剪辑处理的,录音资料不能作为证据使用。当法院征求王某对该录音进行鉴定时,王某放弃申请鉴定。法院经审理认为,牛某对自己的主张提供了电话录音资料,王某虽认为录音经过剪辑,但对该录音是否经过剪辑并不申请鉴定,所以法院采信录音证据。该录音证明王某不同意依签订的意向书与牛某签订正式的房屋买卖合同出售房屋,其行为构成违约。因此,法院判决王某应双倍返还原告牛某定金2万元。

  【漏洞与风险分析】

  本案解决的关键是房屋买卖合同纠纷的原告与被告能否通过具有说服力和证明力的证据证明自己的主张,否则将要承担定金责任,即卖方如果违约就应当向买方双倍返还定金,买方如果违约则无权要求卖方返还定金。

  根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定,原告向人民法院起诉或者被告提出反诉,应当附有符合起诉条件的相应的证据材料。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,双方之所以没有签订正式合同和实现双方的房屋买卖交易,原告牛某主张是由于被告王某违反双方已经达成的房屋买卖意向书造成的,而被告王某则主张是由于牛某不付购房首付款才造成王某不卖房屋的,他们对各自的主张都负有举证责任。但是,本案中被告牛某对自己的主张提供了王某违反意向书约定的录音资料,而王某对自己的主张并未提供相应的证据。在此情形下,只要王某不能提供证据对牛某的证据加以否定,且根据证据规则能够确定牛某提供的该录音资料具有证明力,那么,牛某的诉讼主张即应得到法院的支持。

  最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第70条第(三)项规定,一方当事人提出的有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件等证据,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力。第72条规定,一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据,另一方当事人有异议并提出反驳证据,对方当事人对反驳证据认可的,可以确认反驳证据的证明力。根据上述规定,本案中对于牛某向法院提供的录音证据材料,王某虽指出已经被剪辑过,但其既不申请鉴定又未提供其他证据予以反驳,且该证据资料又有王某、牛某和中介公司签订了一份房屋买卖意向书以及中介公司等证据和证人能够证实,因此法院确认了牛某所提供的证据的证明力,故牛某的诉讼主张得到了法院的支持,王某承担了双倍返还定金的违约责任。

  【风险提示】

  房屋买卖合同订立过程中,在买受人向出卖人交付购房定金作为订立合同的担保时,可能因一方的原因导致合同无法订立,从而使该方当事人应当承担定金责任。但是,如果该方当事人不愿订立合同的通知是通过口头形式通知另一方当事人的,且另一方当事人对此没有相应的证据加以证实的话,很可能导致定金返还纠纷,并因此给守约方当事人造成无法要求违约方当事人承担定金责任的风险。


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