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与物业管理合同相关的几个法律概念解释
     发表日期:2010-9-15
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 (一)物业及与此相关的概念

  1.物业

  物业,是指已经建成并投人使用的房屋及配套的设备设施和相关场地。《物业管理条例》对物业虽未作明确定义,但在第二条对物业管理基本内涵的规定中,对物业的范围作了界定。物业、房地产、不动产是三个紧密联系的概念。房地产是房产和地产的总称。地产,主要指土地及土地上下一定空间;房产,指建筑在土地上的各种房屋。不动产通常相对于动产而言,指土地及其定着物,在性质上不能移动其位置。房地产和不动产指向相同的财产对象,但房地产侧重揭示财产是以土地和房屋为物质载体,不动产侧重表明具有不可移动的独特属性。物业表示某一项具体的房地产,可大可小;物业相对房地产而言属微观概念。

  2.物业管理

  物业管理的概念,《物业管理条例》第二条作出明确界定。物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  3.业主及物业使用人

  业主,是指房屋所有权人。按拥有房屋状况,可分为单独所有权人和区分所有权人。物业区域内各业主的权利形态一般为区分所有权,相互间关系已超出传统民法上的相邻关系。建设单位,或称开发商,即房地产开发企业,作为物业投资者,原始取得物业所有权,在物业销售前,是该物业惟一所有权人,因此被称为第一业主;如部分出售,与其他所有权人一起成为业主。

  物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人与建设单位、物业管理企业没有直接关系的,不是物业服务合同当事人;物业使用人不是物业区域内房屋所有权人,不具有成员权,不参加业主大会与业主委员会。但物业使用人却是物业区域的重要成员,其权利义务源于其与业主间的约定。为了能约束物业使用人行为,保障物业使用人权益,《物业管理条例》第四十八条规定:“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。”

  4.业主委员会

  业主委员会是经业主大会选举产生,代表和维护全体业主合法权益的自治组织。业主委员会作为业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主大会也可以随时罢免业主委员会组成人员。业主委员会委员应当由业主组成。《物业管理条例》对与业主委员会相关的业主大会、业主委员会的组成、产生等作了规定,本书着重讨论业主委员会的法律性质。

  业主委员会是不是法人,是不是享有独立的民事权利、承担民事义务,可不可以成为独立的诉讼主体等,是业主和物业管理企业等各方关心的问题。在《物业管理条例》实施之前,各地对业主委员会成立程序、制度等规定有所不同,实践中做法也不一致,而且对其法律地位都没有明确、具体的规定。《物业管理条例》规定业主委员会有签订物业服务合同等权利,业主委员会的法律性质如何,涉及其行为后果的归属以及法律责任承担等问题。对业主委员会法律性质的不同认定,将直接导致不同的法律关系产生和不同的法律效果,在实践中有着非常重要意义。对业主委员会的法律性质主要有三种观点:

  (1)社团法人。业主委员会经相关部门如民政部门依法核准登记后,取得社团法人资格。业主委员会如作为社团法人,则应完全独立于各业主,享有拟制的人格,承担民事责任。

  (2)既非法人,也无独立诉讼主体资格的一般组织。业主委员会既不从事经营活动,业主也不缴纳款项给业主委员会运作,并没有自己独立的财产,不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格,更不能成为法人。在实践中涉及诉讼时,由全体业主授权,作为全体业主代表参加民事诉讼活动。

  (3)享有独立诉讼主体资格的非法人组织。根据《民事诉讼法》第四十九条的规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。这里所称的“其他组织”是指合法成立,有一定的组织机构和财产,不具备法人资格的组织。业主委员会经过业主大会或业主代表大会选举产生,向物业所在地房地产行政主管部门备案,取得合法地位,有一定的组织机构和运营财产,属于《民事诉讼法》所说的“其他组织”的一种。它虽然不具有法人资格,但作为一个合法组织,并非各业主的一种简单集合,有一定的组织性和稳定性,可以行使民事权利,承担民事责任,应享有独立的诉讼主体资格。《物业管理条例》第十六条向当地房地产行政主管部门备案的规定,并不具有取得法人资格效力,仅仅是为了接受房地产行政主管部门的监督、指导和管理。本书持这种观点。

  5.物业管理企业

  物业管理企业,是指依照法定程序成立并具备相应资质、从事物业管理服务的企业。从事物业管理的企业,除具备一般企业法人设立条件外,还须具备一定资质。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”此前,建设部《物业管理企业资质管理试行办法》对物业管理企业资质及评定作了专门规定。

  6.业主公约、业主临时公约

  业主公约,是指业主共同订立,对全体业主具有拘束力的有关使用、维护物业及其管理等方面的协议,是全体业主应该遵守的物业管理规章制度。

  业主临时公约,是指建设单位在销售物业之前,制定的有关物业使用、维护、管理等规定。建设单位制定的业主临时公约,以不得侵害物业买受人合法权益为前提。《物业管理条例》第二十三条第一款规定:“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。”


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