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法律界定模糊 小区地下车位的处置权该谁说了算?
     发表日期:2010-9-19
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      新修订的《芜湖市物业服务收费管理实施办法》本月正式实施,《办法》对以往芜湖市居民小区的物业收费标准进行了较大的调整。《办法》正式公布后,引起了诸多芜湖房地产开发企业、物业服务管理企业和广大业主的关注。其中,新的小区地下公共停车位的收费标准问题,更成为部分业主以及房地产开发企业关注的热点。针对这一热点问题,记者近日分别采访了芜湖市物价局、房管局及芜湖法律界有关人士。

  记者发现,部分小区业主与房地产开发企业争议的收费标准问题只是其中之一,更主要的还是集中在地下车位的所有权归谁所有,它相应的权益应该归谁拥有等问题上。

  有业主认为,只要是小区范围内的地下车位,开发商就都不能随便卖,即使出租,也应该把租金收入交给全体业主处置,用于小区物业。部分开发企业则认为,如果小区的地下车位建设的成本没有纳入小区的建设成本,没有打入房价,那这部分的地下车位的所有权、处分权、收益权就应该全部归投资方所有,这一部分的地下车位的租金收取价格就应该不受本次物价部门新颁布的《办法》中,“地下公共车位”栏目下的收费标准的制约。

  针对这一争议,负责制定《办法》的芜湖市物价部门有关人士明确表示,所有芜湖居民小区中的“地下公共车位”,一律不得超过规定的150元/月的租金最高限制,这一标准不能突破;地下共有车库车位产权(或永久使用权)属业主的标准为40元/月。

  芜湖市房管局物业处及部分法律界人士认为,包括即将在10月份实施的《物权法》在内的相关法律法规在内,关于地下公共车位,目前还没有明确的法律界定,各地也都有类似的争议与官司存在。这一问题的解决,有待于包括《物权法》在内的相关法律的进一步完善。芜湖市房管局物业处领导还提醒说,即将出台的《物权法》,已经要求小区地下车位必须首先满足住户的需求这样的条文。

  芜湖法律界有关人士同时对记者表示,什么是地下公共车位?什么是地下共用车位?应该有区别。特别是房地产开发企业投资建设、没有纳入公摊、打入房价的地下车位,它的法律地位、权属问题,因为至今没有法律的明确规定,近年来一直有争议。按照民商法谁投资谁收益的原则,小区的地下车位特别是房地产开发企业投资建设、且有确凿证据证明没有纳入公摊、打入房价的地下车位,一般认为,应由开发企业来处置,包括出售、出租等。芜湖部分居民小区业主签订的购房合同中,有的明确约定“地下车库没有纳入公摊,产权归开发商所有”,那么按照“约定大于法定”的原则,结论就更明确了。之前,芜湖市几乎所有居民小区的地下车位也都是如此处理的。当然,最好的情况的是,国家出台类似《物权法》解释之类的具有可操作性的法律文件,对这一问题进行明确界定。 (夏成俊、陈燕、张磊)

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