房产物业律师网--业主委员会的权利构成及制约办法
网站首页    热点新闻   网站产品   维权方略   物业公司园地   律师论法   仲裁诉讼   案例集锦   法律法规   文书范本   物业培训   业主与业主大会   物业常识   物业精品案例   二手房买卖   商品房买卖   拆迁纠纷   物业法律解读   房产法律解读   建筑工程   合同纠纷   聘请律师服务   本站论坛

北京中勉律师事务所--北京首家房产物业专业律师事务所,电话:01051296080。

北京房产物业专家、中勉律师事务所主任杨晓刚律师为您提供免费法律咨询,咨询热线:13611039928 。

由杨晓刚律师团队亲力打造的《北京市物业管理动态》2014年7月期精彩出炉,欢迎致电咨询、订购!咨询电话:01051296080,51296081

 您的位置: -> 业主与业主大会 -> 业主召开业主大会返回上一页       关 闭   
业主委员会的权利构成及制约办法
     发表日期:2010-9-19
文章字体大小选择:【

 

     近年来,一些业主利用业主委员会把个人利益凌驾于整个社区业主的利益之上,利用业主委员会的权力牟取私利的事件频频发生。造成这些业主委员会及其委员蜕变的原因何在,本文对此进行如下分析:

    一、消费心理不成熟及物业管理知识贫乏,加之维权意识的觉醒与维权手段的简单粗暴使业委会经常陷入风暴中心

    我国物业管理脱胎于传统福利型房屋管理体系,虽经20多年的发展,但大部分业主的物业管理意识还停留在福利性用房的阶段,对有偿服务、交纳物业管理费,心理上抵触情绪较大。

    近年来,一些小区的业主委员会与物业管理公司之间关系紧张,大家的对话不是建立在一个沟通、理解、友好的平台上,而是用对抗甚至敌我的极端方式,在小区里散发传单、私下串连等,导致矛盾激化。而政府的仲裁和调解功能难以高效开展,业主和业委会常常认为政府包庇物业管理公司而不愿调解,导致冲突升级。

    二、业委会运作的制度保障不合理,造成业委会成员个人利益膨胀

    在物业管理活动主体中,业委会代表业主大会行使解聘、续聘、选聘物业管理公司,审议物业管理收费标准、年度计划和财务预算,监督物业管理服务活动的权力,且这些权力往往得不到有效制约。我们知道不受约束的权力容易产生暗箱操作,产生腐败,而缺乏监督的业委会就有可能成为不法者牟取私利的工具,影响物业管理健康发展。

    业委会的违规操作,一般较为隐蔽,但往往会引发一定的事件与纠纷。国家《物业管理条例》(下称《条例》)对业委会的权力有所限制,一切重大决策须经业主大会决定,业主大会可修改业主公约和业主大会议事章程等,业主委员会只是业主大会的执行机构,代表业主与业主大会选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。可见,业主委员会的权力已有制约,但许多业界人土认为,该条款的实操性并不大,主要问题是在目前成规模的社区中召开业主大会非常不易。

    三,业委会组成复杂,利益很难协调

    随着住房产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,从这些业主中选择出来的业委会成员自然代表着各自不同的利益群体,而且他们的工作模式、作风及思想倾向也不同。所以要想在业委会内部相互配合与协调,及时正确地处理内部成员之间的利益冲突,不是一件容易的事。何况业委会还要去协调外部单个业主与业主整体利益上的矛盾冲突,以及营造一个全体业主都能接受的物业管理氛围等等。

    四、业委会的法律地位不确定,使其权利义务无法统一

    在物业管理实践中,业委会因其没有自己的财产而无法承担诉讼后果,故而不能同物业管理企业一样成为平等的诉讼主体,也就是说业委会在享受权利时无法承担必要的义务,这使得在一些物业管理纠纷中业委会有恃无恐,迫使物业管理公司接受不合理的条款。物业管理公司即便在纠纷中蒙受了损失,也很难通过法律途径予以追讨。

    鉴于此,为规范和制约业主委员会的行为,我们须认真做好如下工作:

    l、加大宣传力度,引导业主参与物业管理。

    有关方面(政府主管部门、物业管理协会等)可以就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面,多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大居民(业主)进行广泛的宣传教育,让居民逐渐成为“成熟”的消费者,进而关心、支持业委会,自觉参与小区的物业管理,使小区的物业管理走—卜健康发展的道路。

    2、强化主管部门在业委会成立中的关键作用并加强对业委会的指导和培训。

    政府有关主管部门不仅要参与业委会成立的筹备与审批工作,而且要实实在在发挥关键作用。要在业委会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业委会成员的资格和条件等方面发挥政府的权威作用,真正帮助物业区域(小区)组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业委会队伍。协会要加强对业委会成员,尤其是主要负责人的培训工作,提高他们的思想、政治素质和专业水平。此外,还应指导他们正确选择物业管理公司及发挥其应有的作用。

    3、建立业委会责、权、利的协调机制。

    这就是让业委会既能行使权利,又能承担相应的责任与义务,同时还能享受到合理的报酬,力争实现业委会责、权、利的协调。

    (1)清楚、准确、合理、科学地给业委会做出法律定位。

    给业委会做出法律定位,关系到业委会权利和义务的问题。在物业管理活动中,业主、业委会以及物业管理公司构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。根据我国《民法通则》第126条,建筑物致害责任主体所规定的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。从管理人的概念来看,物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利,也没有享有对特定建筑物的“固定的”、“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下,业委会则具有固定的、带有永久性管理权的性质,因为只要建筑物存在,业委会作为由全体业主选举产生的管理团体是永久性伴随着区分所有权建筑物而存在的。因此,应通过物业管理法律、法规直接赋予业委会区分所有权建筑物管理人的法律地位,赋予它一定的权利和权威,并规定其应承担的义务以及应为自身行为所承担的法律和社会责任。

    (2)实行业委会主任公开选举制,并以协议的形式明确责、权、利。

    为保证业委会主任工作的公平性、专业性、及时性,应该建立业委会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业委会的权利、履行业委会的义务、承担业委会应尽的责任、具备一定的专业知识的业主,就可以竞聘为业委会主任。业委会主任应与业主代表大会签定聘用协议,明确其责、权、利,并享受相应的待遇(如薪金、津贴等),如业委会主任违背协议内容,牟取私利或给小区造成损失,也应明确处罚条款并予以处罚。

    (3)建议在物业管理费中增设“业主自治风险金”。

    “业主自治风险金”由小区业主按月交纳,专户存储,专项用于业委会运作失误造成各种损失时的赔偿。专项资金不够时,由小区业主追加投资,以此督促和提高业主监督业委会工作的积极性和主动性。同时,在相关法律条文中,应明确规定业委会滥用职权或利用职权牟取私利给小区、物业管理公司或其他社会团体造成损失时的民事赔偿保证。因为业委会是全体业主共同选举产生的,业委会代表的是全体业主的利益,全体业主应主动监督业委会的日常工作,若监督不力造成损失,全体业主理应负担法律上的连带责任。

【已访问】2186次    

欢迎发表对此文的评论!
请发表您的评论:
您的名字: 必填
您的邮箱:
评论意见:
还可以输入
需要网上咨询问题的朋友请到论坛提问
如果您有长篇大论,请点击这里向我们投稿。
   业主召开业主大会 相关文章:
咨询律师:杨晓刚 Mobile:13611039928 Tel:88588787 Email:lawyer1028@126.com
Copyright www.fcwylaw.com 京ICP备06056206号