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常见业主维权方式分析
     发表日期:2010-9-19
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    目前,常见的业主维权方式主要有以下几种:

    一、行政途径

    就小区规划。房产证的办理。房屋质量等问题,业主可向当地政府的建设行政部门。消费者权益保护协会。质量监督部门反映。就小区物业管理问题,根据国务院颁布的<物业管理条例)(以下简称<条例)),业主可向”物业所在地的区。县人民政府房地产行政主管部门”反映。另外,在实践中,还有许多业主采取了上访.给地方政府领导写信反映问题的方式.

    二、法律途径

    1.对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

    2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利.业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。

    三、非暴力的不合作或对抗手段

    这类方式可谓五花八门。包括:自制并张贴标语、横幅揭露房地产开发商和物业管理公司的“劣迹”,拒交物业管理费用,静坐.集会。游行示威,阻碍开发商售楼和施工,自行解聘物业管理公司等等。虽然我国宪法规定“中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社。游行,示威的自由”,并且颁布了相关法律条例,但业主们的上述行为鲜有依法进行,大多演变成妨碍甚至扰乱公共秩序的行为,个别人还受到治安管理条例的处罚,结果得不偿失,与其合法的初衷背道而驰。

    四、暴力手段

    交涉不成,业主们与开发商,物业管理公司的工作人员之间常常爆发肢体 )中突,甚至是大规模的殴斗.造成人身伤害。这种最原始也是最无效的纠纷解决方式却在现代法治社会中屡屡出现,非常令人遗憾,

    上述第三.第四种方式,属于业主们过激的自力救济,虽非理性所为,却也属无奈之举。究其原因有四:

    其一,相关法规不完善、不合理,业主维权无法可依。

    其二,业主与开发商。物业管理公司之间的纠纷属于商业合同的纠纷。对于开发商进行合同欺诈或违约的行为,业主可以获得金钱的赔偿,但满足基本居住需求、代表社区居住品质的绿地、附加设施决不是可有可无的,单纯的金钱赔偿意义不大。

    其三,行政主管部门工作效率低下,违法行政多有存在。主管部门常常采用“拖字诀”或者是迟迟不予答复,或是答复了却迟迟不见落实;另外.也常常给予”没有违反程序和规定”的答复,而其中与开发商。物业管理公司之间是否存在暗箱操作却是说不清道不明。

    其四,司法的某些不公正。在开发商,物业管理公司甚至行政部门与业主之间的诉讼中,法院审判不公的现象时有发生,法律赋予业主的权利形同虚设.“维权难”现象中的业主自身原因

    尽管业主们在维权运动中付出了时间、精力。金钱甚至人身安全等代价,但成功的例子极少。以北京嘉润花园为例.业主代表张宗先生在接受中国经济时报记者采访时表示,在付出血的代价之后.业主们曾希望就面积缩水,电梯等问题与开发商打官司,但整个小区 278户业主中,报名的只有一百二十多人.实际交钱的人也不过八十多人.由于诉讼人数太少而没法起诉。业主维权分析个中缘由.除了客观原因,业主自身的缺陷成为其维权一大障碍。

    首先,部分业主缺乏主人翁意识,业主的参与热情不高。

    其次,业主缺乏对共同利益的认同,”搭便车”心态普遍存在。很少有业主是为公共司题,如绿地。水电。规划等站出来维权,大多数人是打着为公共利益的旗号,而实质上为自己争利益;另外,许多业主总是希望别人先行,自己沾到光,如果别人失败了自己也受不到伤害。

    第三,很多业主缺乏必要的法律和其他如规划。建筑等专业知识。

    第四.业主缺乏应有酌维权技巧,维权方式不合法,比如采取一些过激的行动,与物业公司打架等,导致其合法的主张也不能实现。

    第五,业主维权的心理素质不好。一种情况是对维权想得过于简单,如果一时没有结果,就意志.信心消沉,最终放弃维权行动;另外一种情况是对维权代表多加指责。如果维权进程很慢,业主就怨维权代表没有能力;如果维权代表从整体的角度考虑出发与开发商通过协商解决问题,业主就怀疑维权代表收受开发商的好处等等。维权方式的创新

    2003年,北京回龙观云趣园的业主们因原规划中的绿地即将被改建为公交公司宿舍而向开发商展开的维权运动进行得如火如荼,在历经了交涉、投诉.上访。集会,暴力冲突等各种抗争方式以后,成为了社会热点事件.也只取得了·施工暂不进行”的微薄成果。年底,他们找到了另一条合法化的维权之路,即由业主代表参加2003年的北京区县人大代表换届选举。

    这次选举创新诸多.被传媒和学术界概括为”北京现象”。其中,一个庞大的业主群体以自身利益为基点,态度极为认真地行使了选举权与被选举权。北京回龙观,天通苑。银地家园,水清木华园等小区均有业主代表参加了竞选,回龙观小区的聂海亮当选。

    回溯整个竞选过程,是在理性指导下有组织、有计划、有步骤进行的,并且运用了现代化的网络进行联系和宣传。当北京选举拉开了帷幕,居民中立即有人发出了“选举我们自己的人大代表”的倡议。首先,2003年10月29日,回龙观的社区论坛上贴出了一个落款为”回龙观业主维权小组”的重要通知,号召居民们在11月15日之前到各居委会登记选民资格。随后是确定代表人选,为了集中选票,决定由回龙观维权活动5人代表之一的聂海亮参选。至此,回龙观小区的”选举共同体”正式形成,共同体的背后实际上是一个”利益共同体”,是以房产为纽带在维权过程中一步步形成的。区内选民目标一致,行动协调、相互鼓励。最后,聂海亮当选,这被业主们认为是社区政治的一件大事,评论说”这是我们维权行动中的一个重大胜利,回龙观的业主团结起来吧,我们可以战胜任何困难!”这次选举事件不仅使所有曾经。正在和将要进行维权运动的业主们士气大增,它的意义也是多方面的:

    第一,形象地指出了业主维权运动中所应具备的必要条件;1,全体业主须对财产与权利的关系,对权利.民主、法治在地方社区治理中的作用等具有一定的实践经验和强烈的参与意识;2、须有一定酌经济资源——小区中个人专用资产和共用资产;3。须有集体行动的动机——自发组织起来维护房产的保值和增值,维护共用财产不被侵犯和损害。

    第二,体现了业主群体的观念从维权到治理的重大转变.维权是从个人的利益诉求出发的行动,但是业主在维权中必然要维护社区共有财产。这样,从个人利益出发的行动升华到维护共同利益,这就是业主维权的积极一面.但是,仅仅停留在维权意识的层面远远不够,要想维护公共利益,还需要另一套思路,语言,行动习惯、规则和制度,这就是治理的意义.维权是对抗,治理是合作.业主参与地方人大代表选举会有助于他们超越业主群体利益的视野,有机会认识并学习维护地方社会秩序的知识和技巧,实现从维权到治理的转型。

    第三,体现了公民宪法意识的增强。新修订的<中华人民共和国宪法)规定;公民的合法的私有财产不受侵犯,国家尊重和保障人权,公民享有选举权与被选举权。这3项公民权利以往都是流于抽象的形式,极少在日常生活中得到具体的运用和依据,而随着中国的市场经济建设和法制建设日趋完善,法律意识包括宪法意识也日渐深入民心。人们对于住宅这一投资巨大的私产倾注了更多的心血,而人权的内涵从温饱提高到要求享有良好的居住环境,消费权益得到保障,同时。业主维权的方式也得以在传统的行政法和民商法以外,另辟一条合法的途径。对业主维权运动的展望

    然而,以上无论哪种维权方式都仍难以达到业主们的预期目标,即使有成果也往往是暂时性,局部性的。应运而生酌维权小组多是临时的“人的集合“,事后就像一盘散沙,不能持之以恒从而争取更大的权益。由此,我们可以看到中国业主维权运动在艰难的发展和探索着。现阶段,我们认为最有利于中国业主维权运动发展的措施是尽快完善相关的法律制度和将维权运动组织化,职业化。

    过去,业主们维权最常用的法律依据是〈民法通则〉〈合同法〉、〈反不正当竞争法〉、〈消费者权益保护法〉、〈民事诉讼法〉、〈行政诉讼法〉、<行政复议法)等,以及各省市制定的房地产,物业管理的规章、条例,但是并没有专门的法律,各地的行政法规又存在着的不同程度上的缺陷甚至“违法”情况。从微观上看,业主维权几乎无法可依.<条例)针对过去发生的许多纠纷规定了相应的解决办法,对于规范中国物业管理市场具有积极的意义,但公众对新(条例)能否改善物业管理纠纷并未抱太多乐观态度。根据中国社会调查所对北京、上海,广州、深圳等城市1000位公众的调查,77.8%的受调查者认为<条例)缺少细节描写,能够被顺利操作的内容少.被称为房地产业界“维权三斗士“之一的专业律师秦兵认为,〈条例〉的最大贡献也是最大缺陷是对于业主委员会和业主大会的规定。一方面,<条例)对业主大会和业主委员会的成立.权利和义务作了比较详细的规定;但另一方面,业主大会与业主委员会的关系,一般认为类似于股东大会与董事会,那么哪一个具有民事行为能力,谁有权代表业主参与诉讼,如何登记注册?是否有选举与罢免的程序?财务监督如何进行,业主不满大会决议是否可通过诉讼程序来获得救济?由哪个组织通过何种途径监督”物业共用部位,共用设施设备专项维修资金”(以下简称“专项维修资金”)的使用?业主对业主大会决议的知情权如何保障?这些在 <条例)中都没有规定.

    虽然我们应该清醒地认识到,法律永远都是在相对完善过程中,但即使存在一部完美的法律,由于单个业主相对于开发商、物业公司的固有的弱势地位在本质上难以改变,寄希望于仅通过一部完美的法律来维护业主权益是不现实的.

    为了弥补这种固有的弱势地位,业主维权不应通过单个业主单打独斗的形式,而应采取群体斗争的形式,即维权小组要从临时性的“人的集合”走向专业组织。这样才可以保证“业主维权”不仅仅成为一场有始有终的运动,而且成为贯穿于购房,居住的全过程的一项持续的.固定的必要行为。具体来说,这种专业组织至少有两种形式是可取的。

    一、业主委员会

    这种组织形式无疑是最具有现实可行,陛的。因为(条例)第八条至第十四条规定了业主大会和业主委员会的成立程序和职责,业主委员会是合法的组织。但是,这一组织在实践中还存在不少问题.

    首先,在有纠纷的小区,业主们惯常的反抗方式是拒交物业管理费,而依据一些省市(如北京、深圳)的物业管理条例的规定,欠缴物业管理费的业主没有资格成为业主大会的成员,这就出现了业主大会,业主委员会被当地行政主管部门定性为“不合法”,根本没有维权的资格。

    其次,大部分业主对于这种公共事务的参与热情不高,业主大会和业主委员会难以从物业管理公司方面获得小区设备维修资金的使用权,业主们极少愿意慷慨解囊,经费欠缺也成为业主大会。业主委员会成立和运作的一大障碍.

    再次,业主委员会的组成人员很少是相关的专业人士,组织、管理。法律、建筑,媒体等知识比较欠缺,必须边实践边学习。这个过程很艰辛,对成员的个人素质要求很高,并且收效到底有多大也很难说。

    可喜的是,这个问题已经被许多维权业主、法律工作者注意和重视,在网上,他们开辟专门的论坛和网站交流维权经验,甚至写出了“业主维权教程”.大部分人的意见均认为业主委员会应效仿“公司“的组织形式和管理模式,在行政部门登记注册,甚至成为能以独立名义进行诉讼的民事主体,聘请法律顾问,并充分利用媒体信息公开……我们认为这是可取的.但是需要立法支持和经济支持,任重而道远。

    二,职业代理人

    尽管现阶段业主“自救”是主流,可是这些“非专业人士”缺乏专业的技术知识和法律知识,缺乏斗争经验,在摸爬滚打中学习。成长.代价不可谓不大。在这样的背景下,效仿国外聘请职业代理人来解决这些问题,无疑是比较好的选择。这样,不合格的物业公司将面临强有力、专业化的对手,拖延、蒙混、欺骗业主的种种手段都将被一一化解。在美国,全国共有4.5万个社区,其中有2万个都委托同一家专业房地产律师行代理,高度专业化使得美国物业管理公司难钻漏洞。但基于中国的现实国情,我们在引进、效仿这种职业代理人模式的时候必须弄清以下两个问题.

    第一,专业的物业代理人的报酣由谁支付?在物业管理良好的社区,业主大会。业主委员会可以按照规定从专项维修资金中提取开支以支持日常运作,但在很多小区,专项维修资金的的去向和使用恰恰是一大问题。在实践中,不少业主都说先要跟物业公司打官司,把专项维修资金追回来,才有可能聘请职业代理人,但这本身正是业主最需要职业代理人做的事情。所以,有必要先在业主中筹集一部分资金,作为维权期间业主委员会运转工作的开支,而代理人的报酬自然也从中支付。

    第二,专业的物业代理人与谁签合同,是全体业主还是业主委员会,如果是后者,则专业的物业代理人这种形式不能脱离开业主委员会而单独存在。

    第三,在很多人的概念中,业主委员会是个纯粹的公益组织,现在花钱来聘请职业代理人值得吗?首先要纠正一个概念,不少业主误认为房屋是一次性投资,它的未来价值只随周边环境的影响而波动,和小区内部物业无关.其实,小区物业的好坏直接影响到房产价值,比如绿化整洁、保安有力、维护及时等等,都有可能使房产比同类小区升值 5%一10%,对于总价100万元左右的房子来说,那就是5—10万元,反之就是贬值这么多。在市场经济条件下,以经济报酬换取服务是理所当然的.更何况一旦追回被物业公司隐瞒的本属于业主的公共收入,业主的前期募集资金还可以退回.

    实际上.我们认为,为了保证业主全面的权益,在签订购房合同以及物业服务合同时也应该有职业代理人如律师的介入,协助其制定合理,合法的合同条款。此外,也有一些有经验的业主和热心的律师将相关的注意事项发布在网络上供广大购房人和业主们参考.

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