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业主委员会的成立应具有合法性
     发表日期:2010-9-19
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    摘要:《物业管理条例》的颁布及相关配套文件的出台,标志着我国物业管理进入了法制化的轨道,对推进行业的健康发展起到了重要作用。物业管理活动中如何使物业管理主体合法化,对促进行业健康发展具有非常重要的意义。在物业管理活动中,业主(业主委员会)、物业管理企业、行业行政主管部门这三个主体各自扮演着不同的角色,相互之间形成了一种特定的关系。然而,在实际运作中,业主大会的执行机构(业主委员会)的成立存在着诸多问题,物业管理企业、小区业主意见较大。本文就小区业主委员会的成立、备案等情况来阐述业主委员会的合法性问题。
一、业主委员会成立的程序应合法
无论是首次业主大会的召开,还是业主委员会的换届选举,均应召开业主大会,同时会议召开的程序必须合法。目前,业主委员会成立时主要存在的问题有以下几种 :
1. 个别小区仍然以召开“业主代表大会”的形式来选举产生业主委员会。《物业管理条例》 第九条第一款规定 : 一个物业管理区域成立一个业主大会 ; 第十二条规定 : 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。这就是说,在物业管理区域内,凡是需要表决的事项都应经过业主大会讨论通过,不存在“业主代表大会”的形式。
2. 现在的物业管理活动中,仍然有一些小区怕麻烦,没有对小区“业主公约”、“业主大会议事规则”进行公告。小区《业主公约》 、《业主大会议事规则》是业主的自治制度,属于物业管理中的重大事项,须由物业管理区域所持投票权的 2/3 业主通过。只有让全体业主知晓《业主公约》和《业主大会议事规则》的内容,业主才能对其修改并提出自己的意见,才能在业主大会上发表自己的意见。
3. 筹委会或业主委员会没有起草业主委员会候选人的推荐办法。建设部《业主大会规程》规定首次业主大会的筹备工作之一是“确定业主委员会委员产生办法及名单”,小区筹备组或上届业主委员会为了节省时间,未制定推荐办法,更谈不上公告全体业主,而是经过内部提名组成业主委员会候选人名单,这些候选人没有经过业主的推荐,意见较大,部分业主不予承认。
4. 在物业管理活动中,还有一个比较突出的问题是业主大会没有选聘物业管理企业,业主委员会就与物业管理企业签订了物业服务合同。国家《物业管理条例》 第十五条规定了业主委员会的职责,其第二项规定 : 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的前提是,业主大会选聘了物业管理企业,业主委员会代表业主签订物业服务合同。如果业主大会没有选聘物业管理企业,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同就不能代表全体业主,从某种法律意义上讲应视为无效合同。
二、业主大会的内容应具有合法性
业主大会的内容不合法主要表现在 : 起草的《业主公约》、《业主大会议事规则》没有经过公告或未发到业主手中进行讨论、修改,而是直接拿到业主大会上进行通过。业主不了解公约内容、议事规则内容,无法表决 ; 其次是业主委员会候选人不符合业主委员会条件的居多。关于业主委员会委员的条件,《业主大会规程》 第二十一条规定了六个方面的条件,其中第三项规定 : 遵守业主大会会议规则、业主公约 , 模范履行业主义务。但在物业管理实际活动中,个别小区推荐的业主委员会候选人并非全部是交费的业主,有些候选人全部欠费甚至从入住开始根本就没有交过物业管理费用。《物业管理条例》第七条第二项规定 : 业主应按时交纳物业服务费用,业主没有履行交费的义务,根本谈不上模范履行义务。因此不交纳物业费的业主,不具备业主委员会委员的条件,也就不能被推荐为业主委员会委员候选人;再次是选举时采取无记名投票,其弊端是不能防止一些人作弊,造假选票,增加大会选举的不可信度。
三、加强监督指导,严格备案制度
小区业主委员会的成立不管是程序不合法还是内容不合法,其主要原因无外乎三点:一是负责监督指导的部门不熟悉业务,政策法规学习不够 ; 二是对业主委员会成立的程序、内容及相关规定了解不够详细,示范文本制定的少或不及时;三是主管部门组织业务学习和培训的次数有限。
业主委员会成立的合法与否,与主管部门的监督指导是分不开的。新建小区的入住率达到 50% 以上时,区、县人民政府房地产行政主管部门应及时组织成立业主大会筹备组。筹备组成立后,如何指导筹备工作,如何监督业主大会的每一程序,是区、县人民政府房地产行政主管部门的重点工作,业主大会的每一环节都合法了,业主委员会的产生也就合法了。业主委员会与物业管理企业签订的合同具有合法性,就可避免日后物业管理的纠纷。根据《物业管理条例》及建设部颁布的《业主大会规程》的有关规定,笔者认为业主委员会合法成立的对策主要有 :
1 .加强区、县房地产行政主管部门的业务学习力度,详细规范业主大会成立内容和程序。区、县房地产行政主管部门的物业管理机构一般设在城市管理局、县建设管理局,有些地方设了正式的物业编制,有的是绿化科、义务劳动科兼管,同时因为区、县设立物业管理部门时间短、业务不熟练等原因,对业主大会成立的指导、监督不利。对此,必须加强区、县物业管理主管部门的法律、法规学习,定期组织业务培训,不断提高业务水平。
2 .建立业主委员会主任、社区主任业务学习制度。首次业主大会成立后,其执行机构 —— 业主委员会履行组织召开大会的职责。小区的楼长、单元长一般都是小区的业主,在配合召开小区业主大会起到重要作用。如何提高业主委员会组织召开业主大会的工作能力,应提到各级主管部门的重要议程上。通过对业主委员会人员、社区人员的培训,提高业主自治的能力,减少物业管理纠纷,给政府减轻负担。
3 .加强监督、指导,使业主大会的每一个程序都合法。从区、县人民政府房地产行政主管部门对首次业主大会召开成立筹备组开始,应派专人负责指导、监督业主大会每一项工作,从各种文件的起草到讨论修改、从业主委员会候选人推荐办法到选票的制定选举以及业主大会讨论事项公告的时机、时间等进行指导监督,确保每一个程序都合法。
4 .完善业主委员会备案工作,确立业主委员会的合法地位。区、县人民政府房地产行政主管部门除建设部《业主大会规程》规定的备案内容外,还应对业主的选票进行审查,一是审查选票的选举结果,二是审查选票的合法性,审查的方法宜采取小区选票抽查实地验证,并填写抽查情况登记表,业主应在登记表上签字。
5 .行业主管部门应根据《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》制定适合本地的《业主委员会手册》,其内容包括业主委员会成立的所有相关文件和示范文本,同时,对业主大会的召开做出有关规定,防止一些开发商、物业管理企业和业主委员会成员作弊。例如,业主委员会候选人的选票选举必须有记名投票,业主大会的召开不能有代表大会的形式等,对这些均应做出详细规定。
四、总结
业主委员会作为小区物业管理的主体 , 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,代表业主维护小区公用部位、公用设施设备的经营权及小区业主的其他合法权益,其成立是否合法是十分重要的。加强业主委员会建设、提高业务能力,是实现小区自治管理的根本任务,同时也是培育和完善物业管理市场的重要组成部分。
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