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物业管理公司为什么不能以停水停电催缴物业管理费?
     发表日期:2010-9-19
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     物业管理公司提供物业管理服务,收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原因,时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生,物业管理公司则采取停水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。本文仅举一例加以探讨。

    一、停水停电引致诉讼

    1998年3月3日,消费者张露与瑞京隆房地产开发有限公司签订《房地产买卖合同(预售)》,合同约定,张露购买瑞京隆公司兴建的京隆苑29栋6D号房。1999年3月4日,张露办理入伙手续,入住京隆苑,同时,张露与瑞京隆公司签订《京隆苑管理公约》,合同第八条规定“物业管理单位有权对无故不交各项应交费用的业主和使用人,限期缴交并按规定收取滞纳金,逾期仍不缴交的可按住宅区业主公约和市政府有关规定催缴,若催缴无效的可采取其他强制性措施,如停水、停电或向法院起诉等。”2001年1月,深圳市普乐康物业管理有限公司开始经营京隆苑住宅小区的物业管理。

    2001年初,张露以瑞京隆公司未能按期办理房地产证及房屋面积、楼层配套设施不符合合同约定为由向深圳市福田区人民法院提起诉讼,请求判令瑞京隆公司支付违约金并予赔偿。福田区人民法院判决瑞京隆公司支付有关违约金和赔偿。但由于瑞京隆公司一直未予履行判决,张露遂于2000年7月开始拒交物业管理费。

    2001年1月,普乐康公司入驻京隆苑后多次催促张露缴付管理费,但张露一直拒缴。2001年12月4日起至2002年1月25日止,为迫使张露缴清所拖欠的物业管理费,普乐康公司共切断张露所住房屋29栋6D房水电若干次,共计切断水电天数为39天。

    此后,张露以普乐康公司侵犯其财产权为由,诉至深圳市福田区人民法院,要求赔偿停水停电期间因其所有房屋无法入住的租金损失。福田区法院最后以同地段的租金标准判决普乐康公司支付租金损失。

    二、物业管理公司不能以停水停电催缴物业管理费的法理思辨

    物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费,其主要的义务在于提供合同约定的物业管理包括保安服务、清洁服务等。

    而实际工作中,物业管理公司往往基于委托而向业主代收水费和电费,物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。而且,物业管理合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为“业主不缴交物业管理费,物业管理公司停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并无不妥。即使是小业主也大多往往对此表示认同。”

    事实上,小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则,用水用电人有义务缴交水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说,用水用电人享有要求供水供电的权利,而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辨原则,如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务,则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人(当然,也许从国防、公共利益等角度出发,有关政府部门也可能享有停水停电权)。

    物业管理公司不属于小区内的供水供电人,其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辨权。在物业管理合同中,双方即使约定在业主欠费情况下,赋予物业管理公司以停水停电权,这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款。依法理,这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则,即为无效。

    物业管理公司之所以收取水费、电费,这种“收费权”只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的是“缴交”水费电费义务。此时,即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段,由于供水供电业务所对应的只是缴交水费电费的义务,同样也不能以停水停电催缴物业管理费。

    因此,法院一审判决普乐康公司赔偿因其停水停电给张露所造成的损失。这无疑将引起采取停水停电措施催交管理费的物业管理公司的高度关注。

    三、物业管理公司应正当行使权利

    物业管理有其特殊性,其服务针对全体业主而不能分割,在单个业主不履行缴交管理费义务时,物业管理公司不能依合同履行抗辨权拒绝提供物业管理服务。这样,势必侵犯其他业主的利益。

    当然,物业管理公司依法依约收取物业管理费的权利,也是绝不能被侵犯的。只不过,物业管理公司应当采取合法而正当的程序行使,比如与当事人协商,向法院起诉,或者依双方合同中订有的仲裁条款申请仲裁。据悉,物业管理公司已委聘律师向有管辖权的法院追讨物业管理费。

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