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最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释的要点释义
     发表日期:2010-11-2
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     最高人民法院在2003年5月7日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),该《解释》对商品房买卖合同纠纷案件审理作了许多突破性的、具体的新规定,将会对中国房地产业界产生巨大、深远的影响。
  一、《解释》具有溯及力,凡是1995年1月1日以后订立的商品房买卖合同均应适用
  《解释》将于2003年6月1日起施行,同时《解释》第二十八条规定:"《中华人民共和国城市房地产管理法》(该法从1995年1月1日起施行)施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。"因此《解释》可以追溯到1995年1月1日,凡是在这一时间之后订立的商品房买卖合同案件,只要法院没有在2003年6月1日前作出生效判决,均适用该《解释》。
  因为《解释》可以追溯到1995年,许多原来因为没有具体法律依据和胜诉把握而观望等待的购房业主将会依据《解释》的有利条款采取诉讼手段,商品房买卖合同纠纷案件预计将有很大增长。
  二、销售广告可以成为合同内容,具有法律约束力
  在通常情况下,商品房的销售广告和宣传资料如果没有写入合同,就没有法律效力,不产生合同约束力。但《解释》第三条明确规定:开发商在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
  因此根据《解释》,开发商的售房广告、宣传资料如果有不实或虚假的说明、承诺,开发商将可能承担违约责任。
  三、五种情形法院可判决开发商双倍返还购房款
  在《解释》出台前,法律实践中对商品房买卖是否适用消费者权益保护法双倍返还的惩罚性赔偿规定尚存争议,但《解释》的出台完全肯定了双倍返还的惩罚性赔偿原则,并明确规定了五种具体情形:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
  (三)是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (四)是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (五)是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  由此五种情形导致业主无法取得房屋,或商品房买卖合同被确认无效、被撤销、被解除时,业主除可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  可见《解释》大大加重了开发商的责任,如果开发商存在以上五种欺诈情形,将会非常的不利。
  四、业主以房屋质量问题退房可获法院支持
  根据《解释》的规定,不管房屋是否经过验收合格、是否已经交付业主使用,只要房屋主体结构质量经核验确属不合格,业主要求退房和赔偿损失的,法院都应予支持。另外即使房屋的主体结构没有质量问题,但有其它严重影响正常居住使用的质量问题的,业主同样有权要求退房和赔偿损失。这就要求开发商更加全面的严把房屋质量关,不仅要确保房屋主体结构的质量,还要保证许多原来看似次要的细节质量问题,如渗水、隔音不达标准、异味等,否则如达到严重影响业主正常居住使用的,将可能导致退房和索赔。
  五、开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同
  根据《解释》的规定,如开发商逾期交房,经买房人催告后三个月内仍未交房的,买房人有权解除合同,除可退房外,还可要求赔偿。当然双方另有约定的除外。
  同时买房人行使解除权也是有时间限制的。根据《解释》的规定,从买房人有权解除合同时(即开发商逾期交房之日起的三个月后)起,如开发商催告的,买房人应当在催告之日起三个月内解除合同;如开发商没有催告的,买房人应当在有权解除合同之日起一年内解除合同,否则过了以上期限,买房人再要求解除合同的,法院将不予支持。因此开发商应当认真甄别买房人以逾期交房为由解除合同的要求是否超过期限,如超期的可依法驳回其退房要求。
  六、违约金数额或者损失赔偿额计算方法的确定
  开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过份高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据《解释》的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万元,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时《解释》的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
  如果双方没有明确约定的,《解释》的规定可以参照以下标准确定:
  (一) 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  (二) 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  (三) 由于开发商的原因,买房人未能取得房屋权属证书的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  七、由于开发商原因导致买房人未能取得房屋权属证书的,开发商将承担违约责任
  《解释》第十八条规定由于开发商原因导致买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,开发商应当承担违约责任:
  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
  (三) 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  《解释》第十九条同时规定,由于开发商的原因,导致买房人在以上办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年仍然无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同和赔偿损失。
  以上是《解释》中对开发商有较大影响的规定的要点释义。《解释》出台目的就是为了加强对处于弱势地位的购房消费者的合法权益的保护,并制裁某些开发商违背诚信原则和违法经营的行为,所以《解释》对开发商规定了较重的责任,如果开发商继续违法经营、违规操作,其法律成本将大大增加,既不经济,也不利于企业的长远发展。因此贵司应利用《解释》出台施行的契机,规范企业的经营运作,纠正不当的经营方式,塑造诚实信用、守法经营的企业形象。并根据《解释》及其它相关法律规定,妥善处理遗留问题,防止损失的扩大。

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