房产物业律师网--北京市物业服务合同(2010年10月版本)
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北京市物业服务合同(2010年10月版本)
     发表日期:2010-11-2
文章字体大小选择:【
BF——2010——2713          合同编号:
 
 
北京市物业服务合同
 
 
 
甲方(业主大会/业主委员会/业主):                                      
 
 
乙方(物业服务企业):                         
 
 
 
 
 
 
北京市住房和城乡建设委员会
北京市工商行政管理局
〇一〇年十月
 

使用说明
 
1.本合同文本为示范文本,由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定,供业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业签约时使用。
   2.本合同文本中所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,并由业主支付费用的活动。
   3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容,以划“√”方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的,应当在空格部位打“×”,以示删除。
   4.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容,合同一经签署,对双方均有法律约束力。

 
北京市物业服务合同
 
甲方业主大会】【业主委员会】【业主                                          
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】:    国籍:          
出生日期:                日   性别:                           
通讯地址:                                              
邮政编码:                联系电话:              
【法定代理人】【委托代理人】:            国籍:           
【身份证】【护照】【 】:                             
出生日期:                日 性别:                           
通讯地址:                                              
邮政编码:                联系电话:               
 
乙方(物业服务企业):                    
营业执照注册号:                                 
物业服务企业资质证书号:                         
组织机构代码:                                   
【法定代表人】【委托代理人】:                          
通讯地址:                                         
邮政编码:                联系电话:              
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定,甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上,就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本合同。
第一章  物业项目基本情况 
第一条  本物业项目(以下简称“本物业”)基本情况如下:
名称: 【地名核准名称】【暂定名】                
类型: 【住宅】【办公】【商业】【 】                 
坐落位置:       区(县)                     路(街)                         
规划建筑面积:                      平方米。
第二条  物业管理区域四至:
东至                                      
南至                                      
西至                                      
北至                                     
规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。
第三条  物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。
物业服务用房建筑面积为        平方米,其中地上建筑面积为          平方米,位于         【号楼】【幢】【座】                  单元         号;地下建筑面积为               平方米,位于         【号楼】【幢】【座】                  单元         号;其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为        平方米,位于         【号楼】【幢】【座】                  单元         号。
(注:物业服务用房为多处时,双方可自行增加以上内容。)
第二章  物业服务事项、标准及有关约定
第四条  乙方指定物业服务项目负责人为:        ,联系电话:            。乙方更换项目负责人的,应当于           7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主共同决定要求更换项目负责人的,乙方应当于30日内更换。
第五条  物业服务期限为      年,自         
     日至               日。
第六条  乙方提供的物业服务包括以下主要内容:
1.制订物业服务工作计划并组织实施;保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度;
2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三;
3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四;
4.负责共有绿地、景观的养护和管理;
5.负责清洁卫生服务,包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生,垃圾的收集等;
6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作;
7.其他服务事项:                              
                                                   
                                                   
                                                
第七条  乙方按以下第     种方式提供住宅的物业服务:
1.《住宅物业服务标准》中的     级物业服务标准,详见附件五;
2.选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准,详见附件五;
非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准,详见附件六。
第八条  乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的,应当与业主签订特约服务协议,服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
第九条  乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
第十条  物业装饰装修前,乙方与业主签订书面装饰装修服务协议,乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项,并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取【装修管理费】     元、【装修保证金】     元、【装修垃圾清运费】     元、【      】      元外,乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的,未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏,乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还业主。
第十一条  业主转让或出租其物业时,应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前,应当与乙方结清相关费用。
第三章  物业服务收费
第十二条  本物业管理区域物业服务收费方式为:【包干制】【酬金制】。
   第十三条  包干制
1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,具体标准如下:
多层住宅              元/平方米·月;
高层住宅              元/平方米·月;
别墅                  元/平方米·月;
办公楼                元/平方米·月;
商业物业              元/平方米·月;
会所                  元/平方米·月;
       物业:              元/平方米·月。
物业服务费主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域内清洁卫生费用;
(4)物业管理区域内绿化养护费用;
(5)物业管理区域内秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业服务企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)法定税费;
(10)物业服务企业的利润;
(11)                                       
2.实行包干制的,盈余或亏损均由乙方享有或承担;乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。
第十四条  酬金制
1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳,具体标准如下:
多层住宅              元/平方米·月;
高层住宅              元/平方米·月;
别墅                  元/平方米·月;
办公楼                元/平方米·月;
商业物业              元/平方米·月;
会所                  元/平方米·月;
          物业:           元/平方米·月。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出包括以下部分:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域内清洁卫生费用;
(4)物业管理区域内绿化养护费用;
(5)物业管理区域内秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业服务企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)                                        
2.乙方采取以下第      种方式提取酬金:
(1)乙方按【每月】【每季】【每年】            元的标准从预收的物业服务资金中提取;
(2)乙方【每月】【每季】【每年】按应收的物业服务资金        %的比例提取。
3.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出,年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行缴纳。
第十五条  乙方应当按价格主管部门的规定,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,乙方应当予以配合。
第十六条  业主在符合相关法律规定的前提下,利用住宅物业从事经营活动的,乙方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第四章  权利与义务
第十七条  甲方的权利义务:
1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务;
2.监督乙方履行本合同,对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利;
3.有权提议召开业主大会会议,监督业主委员会工作;
4.参加业主大会会议和选举业主委员会成员,享有选举权和被选举权;
5.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况,享有知情权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七;
6.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
7.按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金;
8.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费;
9.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合;
10.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。 
第十八条  乙方的权利义务:
1.根据有关法律、法规规定和合同约定,收取物业服务费、特约服务费;
2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务;
3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料,及时记载有关变更信息,不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途;
4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受业主和物业使用人的监督;
5.对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为,采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正;
6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地,确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应当按规定办理相关手续,制定施工方案,开工前要在物业管理区域内公示,施工过程中尽可能减少对业主的影响,并及时恢复原状;
7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准,不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督,并对受托企业的服务行为承担责任;
8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施,委托其他单位实施的,应当明确各自的安全管理责任;
    9.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第五章  合同终止
第十九条 任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的,均应当在期满3个月前书面通知对方。
第二十条 本合同期限届满前,甲方决定继续聘用乙方的,应当在期满前3个月书面通知乙方;乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。
第二十一条 本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的,乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月,在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。
第二十二条 本合同终止后,甲乙双方应当共同做好交接事宜,包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等,见附件八。
第六章  违约责任
第二十三条  甲、乙双方对物业服务质量发生争议的,双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估;乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的,应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
除不可预见的情况外,乙方擅自停水、停电的,甲方有权要求乙方限期解决,乙方应当承担相应的民事责任。
甲、乙双方均不得提前解除本合同,否则解约方应当承担相应的违约责任;造成损失的,解约方应当承担相应的赔偿责任。
第二十四条  乙方违反本合同第十三条、第十四条的约定,擅自提高物业服务费标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳,同时乙方应当按                 的标准向业主支付违约金。
第二十五条  乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行,采取补救措施,并应当按
                 的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失;乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的,甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域,并应当按                   的标准向甲方支付违约金;前述行为给业主造成损失的,乙方应当赔偿相应的损失。
第二十六条  乙方违反本合同第十八条第3款的约定,擅自将业主信息用于物业管理活动之外的,应当按       
的标准向业主支付违约金,如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的,乙方应当补足。
第二十七条  业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定,经乙方书面催缴,未能按时足额缴纳物业服务费,应当按              的标准向乙方支付违约金。
业主违反本合同的约定,实施妨害物业服务行为的,应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。
第二十八条  除本合同另有约定外,甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充,见附件九。任何一方的违约行为给他方造成损失的,均应当承担相应的赔偿责任。
第二十九条  因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。
第三十条  为维护公共利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急避险措施造成损失的,应当按有关规定处理。
第三十一条  乙方有确凿证据证明属于以下情况的,可免于承担违约责任:
1.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的;
2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第七章  争议解决
第三十二条  合同履行过程中发生争议的,双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决;不愿协商、调解或协商、调解不成的,可按以下方式解决:
1.向             人民法院提起诉讼;
2.向             仲裁委员会申请仲裁。
第八章  附 则
第三十三条  本合同经双方签字(盖章)后生效。
第三十四条  本合同正本连同附件一式        份,甲方、乙方、       各执一份,具有同等法律效力。
第三十五条  其他约定:                        
                                                   
                                                   
                                                                               
                                                
 
 
甲方:                         乙方:
委托代理人:                   委托代理人:
 年  月  日                     年  月  日

附件:一、规划平面图
二、物业构成明细
三、物业共用部位明细
四、物业共用设施设备明细
五、物业服务事项和标准
六、其他服务事项和标准
七、物业共用部分的经营收益约定
八、移交资料清单
九、违约责任约定

附件一:
规划平面图

附件二:
物业构成明细
 
类  型
楼(幢)号
套(单元)数
建筑面积
(平方米)
高层住宅
 
 
 
多层住宅
 
 
 
别  墅
 
 
 
商业用房
 
 
 
工业用房
 
 
 
办公楼
 
 
 
自行车库
 
 
 
机动车车库
 
 
 
会  所
 
 
 
学  校
 
 
 
幼儿园
 
 
 
文化活动场所
 
 
 
______用房
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合  计
 
 
 
备  注
 
 
 
 

附件三:
物业共用部位明细
 
1.房屋承重结构;
2.房屋主体结构;
3.公共门厅;
4.公共走廊;
5.公共楼梯间;
6.内天井;
7.户外墙面;
8.屋面;
9.         
10.         
11.         
12.         
13.         
14.         
15.         
               
附件四:
物业共用设施设备明细
 
1.电梯:
垂直梯       部;
扶梯       部。
2.绿化率:     % ;
楼间、集中绿地             平方米;
砖石铺装             平方米。
3.区域内市政:
【道路】【楼间甬路】             平方米;
【室外上下水管道】             米;
【沟渠】            
【蓄水池】             个;
【化粪池】             个;
【雨水井】             个;
变配电系统包括                           
高压双路供电电源                        
公共照明设施【路灯】  个;【草坪灯】  个;【 】  个;
【物业管理区域的外围护拦及围墙】                  
【高压水泵】【高压水箱】                     个;
【污水泵】             个;
【中水及设备系统】                      
【 】                              
4.【燃气调压站】                     
5.消防设施包括                     
6.监控设施包括                     
7.避雷设施包括                     
8.空调设备:【中央空调系统】使用范围             
9.电视共用天线            
10.电脑网络线            
11.电讯电话            
12.车道;
13.地上机动车停车场          个车位        平方米;
14.自行车库                平方米;
15.垃圾中转站             个;
16.信报箱             个;
17.值班室          平方米;
18.物业服务用房              平方米;
19.                               

附件五:
物业服务事项和标准
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
附件六:
其他服务事项和标准
附件七:
物业共用部分的经营收益约定

附件八:
移交资料清单
 
1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料,以及房屋管线布线图;
2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件【住宅质量保证书】【住宅使用说明书】;
4.相关专业部门验收资料;
5.房屋及配套设施的产权清单(包括业主名称、建筑面积、联系方式等);
6.供水、供暖的试压报告;
7.实测面积报告;
8.物业服务所需要的其他资料。

附件九:                  
违约责任约定
 
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