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房前小院扩建至人行道 物业公司起诉获支持
     发表日期:2010-12-29
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      一业主私自将房前小院扩建至小区绿地及人行道上,从而被物业告上法庭。诉讼中,该业主以开发商实际交付的小院面积比售房时承诺的面积小为由,拒绝拆除。河东区法院审理后认为,小院面积不足问题是业主与开发商之间的关系,在未经确认前不足以对抗物业公司。该业主行为侵犯了其他业主利益,因此判令其拆除小院扩建部分,恢复至房屋交付使用时的状态。
  2005年2月23日,本市一家物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。据该物业公司称,2007年5月4日,小区业主侯某办理入住手续。同年6月初,物业服务工作人员在进行日常巡查时发现,侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止,并向侯某下达了《装修违章通知单》,要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻,仍然将小院扩至绿地。11月4日早上,工作人员在进行日常巡查时发现侯某再次扩建小院,在制止无效的情况下拨打了110报警,而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起,严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观,侵犯了其他业主的合法权益。为此,物业公司提起诉讼,要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。
  对此,被告侯某称,他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米,但实际交付的小院面积还不足1平方米,他曾多次找到开发商及物业公司,但双方互相推诿,所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩,不只侯某一家,因此不同意原告诉讼请求。
  法院认为,物业小区内的公共绿地及人行道属于业主共有,原告作为小区的前期物业管理机构,依照前期物业管理合同的约定,对共有部分享有管理维护的权利。被告将其小院扩建至全体业主的共有部分,属于侵权行为,原告有权提起诉讼要求被告停止侵害、排除妨害。关于被告抗辩所称的开发商交付使用的小院面积不足一节,属于被告与开发商之间的关系,因原告系依照竣工验收图纸确认的其对共有部分的管理权限,被告此项主张在未经开发商认可或未经法定程序确认之前,不足以对抗原告。关于被告抗辩的小区内其他业主也存在扩建小院的情节问题,法院认为不能因众多业主都存在此种行为而导致行为的合法化,被告此项抗辩理由不能成立。综上,法院作出如上判决。
  法律链接
  《物权法》第73条:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
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